Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
  • Главная
  • Оглавление
  • Словарь

    • ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

    ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

    1. Когда лучше подавать просьбу в банк
    2. Предварительная проверка возможностей
      1. Месячный возврат по ссудам
      2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
      3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
    3. Что даёт наличие предварительного ответа?
    4. Что проверяет банк?
      1. Документальное подтверждение доходов
      2. Подлинность документов
      3. Перспективы на будущее, возраст
      4. Не подтверждённые документально доходы
      5. Финансовая дисциплина
      6. Накопления - долги
      7. Гаранты
      8. Квартира
      9. Личное впечатление служащего
    5. Как вести себя в банке?
      1. О чём не следовало бы говорить в банке
      2. О чём нужно говорить в банке
      3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
    6. Обусловленность разрешения.
    7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
      1. Роль закаута
      2. Процедура заказа
      3. Задержки в оформлении
      4. Выходы из сложных ситуаций
      5. Объединение закаутов
    8. Открытие папки
    9. Сопутствующие документы
      1. Оригиналы документов
      2. Основной договор
      3. Документы продающих о владении
      4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
      5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
      6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
      7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
      8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
      9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
      10. Номер счёта продающих
      11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
      12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
      13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
      14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
      15. Страховка квартиры и жизни
      16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
      17. Справка о возврате квартирных
      18. Асават арвут (при необходимости)
      19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
      20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
    10. Перевод первой части денег
    11. Сопутствующие документы
    12. Перевод второй части денег
    13. Перевод ссуд (грират машканта)
      1. Возможные изменения льготной части
      2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
      3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

    КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

    1. Сколько стоит 0.1%?
    2. Универсальные способы торга
    3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
      1. Постоянный процент
      2. Переменный процент
      3. Ссуды с привязкой к доллару США
      4. Прайм
      5. Постоянный процент без привязки
      6. Страховка или гаранты?
    4. Способы выплат и отсрочки
      1. Формула Шпицера и керен шава
      2. Булит
      3. Грейс
      4. Прайм
      5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
    5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
    6. Трудные случаи торга
    7. Соковыжималка для банков
    8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



    		•
    1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

  • Предварительный ответ. Что он дает?

    • Пока у вас ещё нет на примете конкретной квартиры, вы всё равно можете подать просьбу. Скажите служащему примерную стоимость квартиры и сколько денег вам нужно получить, принесите все необходимые документы и через несколько дней получите ответ. Если служащий банка скажет вам, что без предварительного договора они просьбы не принимают, - пойдите к другому служащему или обратитесь в другой банк.
    Что даёт наличие предварительного ответа?
    1. Прежде всего, это спокойствие и уверенность. Ваши данные вносятся в компьютер и одновременно проверяются в базе данных по ограничению счета (мугбалим), арестам (икулим) и даче гарантийных обязательств. Бывают случаи, что когда-то были финансовые трудности, вы их давно уладили, но в компьютере это не отмечено. Этим нужно заняться как можно быстрее, а с просьбой повременить. Вы могли подписываться в этом банке в качестве гарантов на машканту кому-то из знакомых, а у них есть задолженность по выплатам. Если проблема у ваших знакомых серьёзная, то для подачи просьбы стоит поискать другой банк, а со знакомыми разобраться как можно скорее.
    2. При поиске квартиры вы знаете пределы своих возможностей и ограничиваете ими выбор. Поэтому предварительную просьбу стоит подать на сумму чуть большую, чем та, на которую вы рассчитываете. Возможно, в процессе поиска вам попадётся очень выгодный вариант, но более дорогой, и вы должны быть готовы не упустить случай.
    3. Когда вы ведёте переговоры о цене, у вас есть дополнительный козырь - вы можете на месте закрывать сделку. Для хозяина, которому срочно необходимо продать свою квартиру, это очень важно. Особенно, если у него уже есть печальный опыт подписания условного предварительного договора с последующей проверкой в банке. Пока банк даёт ответ (и ещё не известно, разрешит ли), продавец может упустить серьёзного клиента. Идя на надёжный вариант, хозяин более уступчив в цене.
    4. Есть ещё одна причина, из-за которой стоит получить разрешение на сумму чуть больше, чем вы себе наметили для покупки. Разрешение в банке даётся в шекелях и не индексируется, тогда как договор на покупку или в долларах, или с привязкой к индексу цен. Это означает, что за время поиска и оформления шекелевая цена вашей квартиры может меняться. В случае резких колебаний курса доллара или индекса цен вы можете оказаться в неприятной ситуации нехватки денег. Тогда как отказаться от получаемых в банке "лишних" денег вы можете в любой момент.

  • Что проверяет банк?

    1. Документальное подтверждение доходов

      2. Все те доходы, о которых вы рассказывали служащему, делая предварительный расчёт, теперь необходимо подтвердить документально. Наемные работники предоствляют 3 последних тлуш маскорета, владельцы бизнеса - выписку из последнего налогового отчёта (шумат мас ахрона). Если вы только начали работать, то работодатель должен дать справку с указанием вашей будущей зарплаты. Пока достаточно предоставить копии. Не все официальные доходы могут служить для банка гарантией. Различные пособия, временные и постоянные, принимаются в расчёт условно. Семье с большим общим доходом, состоящим в основном из пособий, банк может отказать, тогда как работающая семья с меньшим доходом, получит положительный ответ. И напрасно убеждать служащего банка, что пособие по инвалидности нельзя потерять, а работу можно. Пособие не является гарантией возврата ссуд, так как на него нельзя наложить арест, поэтому банку необходимо, чтобы среди покупающих был хотя бы один работающий, а если его нет, то генеральный гарант (лове носаф). Это требование министерства строительства, иногда банк относится к нему формально, например, когда получаемая ссуда состоит в основном из закаута и составляет небольшую часть от стоимости квартиры. Но если речь пойдёт о большой доле денег банка, то требование предоставить генерального гаранта, как и требования к самому гаранту, превратятся в одно из главных условий получения ссуды. Тем не менее, не стоит думать, что пособия совсем не имеют никакого значения, особенно если ваши маскореты не столь велики. Даже доходы не вписанных в договор, но проживающих с вами родственников стоит показать банку. Чем более платежеспособными клиентами вы себя представите, тем легче банк даст требуемую сумму и тем легче говорить о снижении процента, под который она выдаётся. Иногда люди опасаются, что это повлияет как-то на закаут тех, чьи доходы они присоединяют. Опасения напрасны. Права на получение льготных ссуд не пострадают у лиц, не вписанных в договор о покупке - ни у проживающих с вами, ни у ваших гарантов, ни у генерального гаранта.
      Одним из источников доходов в Израиле является арендная плата за сдаваемую на съём квартиру. Но не всегда банк примет это в качестве официального дохода. Это можно сделать только в том случае, если при покупке вы не используете льготные ссуды, которые выдаются как помощь не имеющим собственного жилья. Поэтому довод, что вы хотите использовать льготы, а затем выгодно сдать квартиру, чтобы арендная плата покрывала месячные выплаты по ссудам, оставьте при себе.

    2. Подлинность документов

      3. Любой документ это бумага, а бумага, как говорится, может стерпеть очень многое, и в банке об этом знают. На что смотрит банк, определяя подлинность документов о зарплате (тлуш маскорета)? Прежде всего, указанные в тлуше суммы должны сходиться: налоговые отчисления соответствовать доходам, итоговые суммы за текущий год - стажу и т.д. Другой показатель подлинности тлуша - поступления указанных в нём сумм на счёт. Конечно, работодатель может расплачиваться наличными, банк примет такое объяснение, но для получения ссуды это большой минус. Далее, служащий связывается с местом вашей работы и проверяет, числитесь ли вы там. В банк всегда лучше давать номер обычного рабочего телефона, не мобильного, т.к. в силу их большей анонимности мобильные телефоны чаще используются дельцами, поставляющими гарантов и фальшивые документы. Кроме этого, служащий банка может задать вам несколько вопросов о работе в личной беседе и посмотреть на реакцию.
      Небольшой пример из практики:
      Семья покупала квартиру. Доход мужа составлял основу семейного бюджета, но его работодатель - частный строительный подрядчик (каблан) - не утруждал своего бухгалтера точными подсчётами и тот выписывал тлуш всегда на одну и ту же сумму. Расчёт производился иногда наличными, иногда чеком, который не соответствовал сумме в тлуше. После того, как два банка отказали в выдаче ссуды, они поинтересовались о причине. Служащий объяснил, что тлуши фальшивые, так как человек не может каждый месяц зарабатывать одну и ту же сумму, хотя бы потому, что в каждом месяце разное количество рабочих дней. С большим трудом удалось убедить банк, что продавцы фальшивых тлушей таких грубых оплошностей никогда бы не допустили, у них комар носа не подточит, а подобные ляпсусы поставляет сама жизнь.

    3. Перспективы на будущее, возраст

      4. Ипотечные ссуды обычно выдаются на длительный срок, поэтому банк оценивает не только ваше сегодняшнее положение, но и смотрит в будущее. Берутся в расчёт как положительные, так и отрицательные перспективы. Одна из главных причин, которая может снизить ваши доходы в будущем - возраст. В качестве положительных можно привести: перспективные специальности или обучение на курсах, дающих их; взрослые дети, которые будут пополнять семейный бюджет, и т.д. Поэтому, если один из членов семьи временно не работает и, чтобы продлить пособие по безработице, взял первые попавшиеся курсы, - не стоит представлять в банке это именно таким образом. Лучше сказать, что он очень долго ждал этих курсов, ради них временно оставил работу, и вы надеетесь, что по их окончании он сможет найти работу с зарплатой выше, чем была. Приведём ещё один пример из практики, который наглядно иллюстрирует то, как банк учитывает положительные и отрицательные перспективы. Одинокий мужчина, примерно 50 лет, покупал недорогую квартиру. Банк отказал ему в выдаче необходимой суммы, а основной причиной такого решения был его возраст. Из близких родственников в Израиле у него была только дочь, которая не работала, так как заканчивала обучение. Тем не менее, банк согласился принять её в качестве генерального гаранта, и, взяв в расчёт сегодняшний заработок отца и перспективы на будущее дочери, дал положительный ответ.

    4. Не подтверждённые документально доходы

      5. Такие доходы не могут служить гарантией банку, но они могут просто улучшить личное впечатление служащего о вас, как клиенте, конечно, если речь не идёт об укрываемых от налогового управления крупных заработках.

    5. Финансовая дисциплина

      6. Высокие доходы - ещё не показатель платежеспособности. Для банка важно, умеете ли вы правильно распоряжаться своими деньгами. Судить об этом можно по распечатке с вашего текущего счёта. Обычно требуются сведения за два последних месяца, но иногда банк может попросить и более полный отчёт. Когда вы переходите из одного банка в другой, у вас могут попросить отчёт о выплатах по ссуде за последний год. Наличие банковского минуса не влияет на решение о выдаче ипотечной ссуды, но если у вас был возврат из-за отсутствия покрытия какого-либо платежа: чека, визы, постоянного указания, - то на снисходительность банка не рассчитывайте. Но в жизни бывает всякое, и, предположим, что такое произошло. Если это случилось на этапе, когда ещё ничего не подписано, то лучше отложить покупку и подать просьбу месяца через 2-3 с распечатками, в которых ваша оплошность уже не видна. Если отступать поздно, подумайте, что можно сказать в своё оправдание. Например, причиной отсутствия покрытия была задержка в выплате маскорета, о которой вы не знали. Бывает, что маскорет зашёл в день возврата платежа, но часом позже, вы никак не предполагали, что такое может случиться. Тут, прежде всего вам нужно разобраться со своим банком, так как это, мягко говоря, безобразие. Формально банк прав, но вам следует подойти к директору отделения и сказать, что если они и дальше хотят оставаться формально правыми, то потеряют клиента. Ипотечный банк примет ваши объяснения, но попросит подтверждения, что это действительно единичный случай, а если это не так, то вам можно только посочувствовать. Бывает, что с момента подачи просьбы до получения денег проходит более 2-3 месяцев. Постарайтесь, чтобы в этот период на счету было всё хорошо, так как вас могут попросить принести свежие распечатки и тлуши прямо перед переводом денег. Это, кстати, ещё одна из проверок подлинности принесённых ранее документов.

    6. Накопления - долги

      7. Имеющиеся у вас сбережения, накопительные программы, страховки и т.д. являются показателем вашей платежеспособности и учитываются банком при выдаче ипотечных ссуд. Информацию о них желательно предоставить при подаче просьбы, это особенно важно, когда часть из получаемой суммы вы намереваетесь вернуть раньше срока за счёт какого-либо сбережения, которое на момент получения ссуды трогать нельзя. Приобретённая без ссуд машина, недвижимость, ещё не проданная, в стране исхода, наконец, недвижимость в Израиле (для покупающих не первую квартиру), - всё это положительные моменты при получении ипотечных ссуд. И наоборот, ещё не выплаченные ссуды уменьшают ваш доход. Подписанные в данном банке гарантийные обязательства тоже могут сыграть отрицательную роль.

    7. Гаранты

      8. Сегодня большинство банков не требуют данные гарантов на этапе подачи просьбы, если речь не идёт о генеральном гаранте (лове носаф). Тем не менее, когда просьба достаточно сложная, на банк могут повлиять хорошие доходы гарантов и наличие у них родственных связей с покупающими квартиру, но сегодня эти факторы решающего значения не имеют.

    8. Квартира

      9. Как мы уже говорили, для предварительного ответа не нужна конкретная квартира, но общие ориентиры должны быть. Во-первых, это необходимо для определения положенной вам льготной части ссуд, она может меняться в зависимости от региона и внутри одного региона различаться при покупке с первых и со вторых рук. Без таких данных просьбу просто нельзя подать. Во-вторых, банк оценивает риски, связанные с тем, насколько закладываемая недвижимость будет гарантировать возврат денег в случае вашей неплатежеспособности. Пока речь не идёт об оценке недвижимости (шамаут), любой ответ банка - условный, в частности, он обусловлен соответствующей оценкой шамая (для квартир со вторых рук). Давая предварительный ответ, банк по собственной базе данных проверяет, насколько реальна для района покупки называемая вами цена квартиры; опытный служащий сам хорошо ориентируется в ценах, при необходимости он может связаться с отделением в другом городе. Если цена покажется чрезмерно завышенной, банк заподозрит, что его хотят "кинуть". Кроме того, есть статистика: где и с какими квартирами чаще всего производится обман банка, как меняется цена при быстрой реализации, что называется, с молотка, насколько сложна подобная реализация. Для новых квартир немалую роль играет надёжность строительной фирмы, её связи с банком, проводится ли банковское сопровождение проекта и т.д. Часто строительные фирмы заключают с банками соглашения об особых программах: ссуда под низкий процент, погашение выплат по ссудам на определённый срок за счёт фирмы и т.д., но это тема для отдельного разговора (см. раздел Особое соглашения банка и строительной фирмы.)

    9. Личное впечатление служащего

      10. Представьте себе, что ваши соседи пришли попросить взаймы. При этом они постоянно ссорятся между собой, муж грозится уйти, жена плачет и жалуется, что нечем кормить детей. Глядя на такую картину, вы призадумаетесь, стоит ли рисковать. Часто перед служащим банка предстаёт похожая картина. Покупка недвижимости вещь волнительная, масса непонятных бумаг с цифрами, от которых становится страшно, дополнительные расходы, которые, кажется, никогда не кончатся, доллар прыгает, как шарик от пинпонга, превращая ваш дом в казино. В такие моменты напряжение в семье возрастает, конфликты обостряются, а если и сделка проходит не очень гладко, то всё выплёскивается наружу. Для получения ссуды это не самое лучшее, что может быть. Когда вы одалживаете кому-то деньги, вы видите его собственными глазами и решаете, что делать. Глаза банка - служащий, который ведёт ваши дела. Люди, принимающие решения, не видят вас, перед ними только бумаги, но кроме формальной стороны, для принятия решения важно мнение того, кто вас видел. Когда просьба передаётся на рассмотрение, служащий пишет свои замечания. Конечно, глаза иногда обманывают человека. У банка они тоже могут оказаться недостаточно зоркими и даже недостаточно честными. Чем меньше банки уделяют внимания именно этой стороне, тем чаще их "кидают". Но для вас важен свой интерес - получить необходимую сумму на наиболее выгодных условиях. Чтобы добиться этого, важно произвести впечатление клиента положительного во всех отношениях. О том, как это сделать, наша следующая глава.

    		 Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

     

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.