Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
  • Главная
  • Оглавление
  • Словарь

    • ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

    ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

    1. Когда лучше подавать просьбу в банк
    2. Предварительная проверка возможностей
      1. Месячный возврат по ссудам
      2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
      3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
    3. Что даёт наличие предварительного ответа?
    4. Что проверяет банк?
      1. Документальное подтверждение доходов
      2. Подлинность документов
      3. Перспективы на будущее, возраст
      4. Не подтверждённые документально доходы
      5. Финансовая дисциплина
      6. Накопления - долги
      7. Гаранты
      8. Квартира
      9. Личное впечатление служащего
    5. Как вести себя в банке?
      1. О чём не следовало бы говорить в банке
      2. О чём нужно говорить в банке
      3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
    6. Обусловленность разрешения.
    7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
      1. Роль закаута
      2. Процедура заказа
      3. Задержки в оформлении
      4. Выходы из сложных ситуаций
      5. Объединение закаутов
    8. Открытие папки
    9. Сопутствующие документы
      1. Оригиналы документов
      2. Основной договор
      3. Документы продающих о владении
      4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
      5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
      6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
      7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
      8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
      9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
      10. Номер счёта продающих
      11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
      12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
      13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
      14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
      15. Страховка квартиры и жизни
      16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
      17. Справка о возврате квартирных
      18. Асават арвут (при необходимости)
      19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
      20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
    10. Перевод первой части денег
    11. Сопутствующие документы
    12. Перевод второй части денег
    13. Перевод ссуд (грират машканта)
      1. Возможные изменения льготной части
      2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
      3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

    КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

    1. Сколько стоит 0.1%?
    2. Универсальные способы торга
    3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
      1. Постоянный процент
      2. Переменный процент
      3. Ссуды с привязкой к доллару США
      4. Прайм
      5. Постоянный процент без привязки
      6. Страховка или гаранты?
    4. Способы выплат и отсрочки
      1. Формула Шпицера и керен шава
      2. Булит
      3. Грейс
      4. Прайм
      5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
    5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
    6. Трудные случаи торга
    7. Соковыжималка для банков
    8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



    		•
    1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

  • Обусловленность разрешения

    • Любое разрешение банка является условным. Есть такие условия, которые относятся ко всем без исключения. Например, копии документов обязательно должны быть сверены с оригиналами. При покупке квартиры со вторых рук её стоимость должна быть подтверждена шамаутом (оценкой специалиста). Министерство строительства должно подтвердить ваши права на льготные ссуды. До перевода денег из банка покупатель обязан уплатить в счёт стоимости квартиры определенную сумму, обычно 10% из личных сбережений. Перевод денег обусловлен предоставлением документов о том, что квартира свободна от залогов, арестов и других препятствий передачи прав на неё от продавца к покупателю или предоставлением обязательств об освобождении. Кроме этого, банк вправе потребовать выполнения других условий, относящихся исключительно к конкретному случаю. Очень распространено требование уплаты всего личного взноса, в том числе и ключевых, до перевода ссуд. Этим банк хочет исключить довольно частые случаи попадания клиентов в трудные финансовые ситуации из-за отсутствия суммы последнего платежа и невозможности получить квартиру. В таких ситуациях люди часто обращаются к помощи серого рынка ссуд, что в конечном счёте приводит к их полной неплатежеспособности. Если вы попали в такое положение, попробуйте попросить дополнительную ссуду в своём ипотечном банке. Даже если до этого банк выдал вам, что называется, под завязку, он может пойти вам навстречу, так как в противном случае вероятность получить неплатежеспособного клиента очень велика. Один из способов убедить банк отказаться от требования оплаты всего личного взноса до ссуд - предоставить достаточно веские доказательства того, что с последним платежом проблем не возникнет: сберегательная программа, закрытый счёт, деньги на счету близких родственников, возможность, в крайнем случае, продать машину. Перспектива продажи недвижимости в странах бывшего Союза банк не очень убедит. Возможны и другие требования банка, например, к гарантам, особенно к генеральному. В любом случае, получив ответ из банка, поинтересуйтесь, чем он обусловлен, и нет ли у банка к вам особых требований.

  • Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)

    • Напомним, что мы не касаемся прав на льготную ссуду и того, как они меняются в зависимости от вашего статуса и региона покупки. Подобные консультации вы без труда можете получить в любом ипотечном банке. Говоря о теудат закауте, мы разберём только вопросы, касающееся его роли в сделке с недвижимостью вообще, и в процессе оформления ипотечной ссуды, в частности.

    1. Роль закаута

      2. Как было видно из предварительных расчётов, наличие льготной ссуды меняет процентное соотношение дополнительных банковских ссуд и стоимости квартиры. Во многих случаях это позволяет взять в банке суммы, которые без закаута банк бы никогда не дал, то есть от наличия льготных ссуд иногда зависит, состоится ли сделка вообще. Сам закаут представляет собой документ, в котором определены ваши права на получение льготных ссуд от министерства строительства и условия реализации этих прав. При переводе денег оригинал теудат закаута должен находиться в банке. Если по каким-то причинам он отсутствует, то это может задержать перевод не только суммы льготных ссуд, но и денег банка, что чревато нарушением сроков оплаты по договору. В большинстве случаев процедура заказа закаута вещь формальная и её начинают после подписания договора, а служащий в банке начинает открытие тика (папки), не имея перед собой самого документа, но из расчёта, что наличие льготной части ссуд, указанной в просьбе, будет подтверждено министерством строительства. Однако бывают и сбои, поэтому лучше заключать сделку только после того, как бумага из министерства строительства получена и ваши права подтверждены. Особенно рекомендуем не совершать сделку с недвижимостью до получения официального подтверждения прав при реализации повышенных закаутов неполных семей, а также в различных нестандартных случаях, связанных с изменениями вашего статуса в прошлом.

    2. Процедура заказа

      3. Теудат закаут выдаёт министерство строительства, а всю процедуру оформления выполняет ипотечный банк. Для этого необходимо личное присутствие в банке лиц, имеющих льготы. Подпись по доверенности исключена, но возможно приглашение работника банка или нотариуса на дом к больному, не имеющему возможности передвигаться, для подписания необходимых документов в их присутствии. Не обязательно собирать одновременно всех членов семьи в банке, каждый может прийти на подпись в удобное для него время. При оформлении закаута необходимо иметь оригинал теудат зеута, а также ряд документов и справок, от наличия которых зависят ваши права. Для новых репатриантов основным документом является теудат оле, в других случаях служащий должен указать точный перечень всего, что необходимо. Далее ваши данные вносятся в компьютер и отправляются в министерство строительства. В обычных случаях в течение недели теудат закаут уже в банке. Если это повышенный закаут, то производится выборочная проверка, которая может занять месяц и более. Иногда вопрос о предоставлении льготных ссуд решает специальная комиссия (ваада), заседания которой проходят 2 раза в месяц. В последнем случае о каких-либо конкретных сроках говорить трудно. Но даже в самых, казалось бы, простых и стандартных случаях тоже могут произойти непредвиденные задержки, влекущие большие неприятности.

    3. Задержки в оформлении

      4. Как уже было сказано, теудат закаут выдаётся министерством строительства, то есть государственным учреждением и люди, работающие там, называются государственными служащими. Они получают очень маленькие зарплаты и поэтому время от времени начинают бороться за свои права. Самым эффективным методом борьбы считается забастовка. Она может длиться месяц и более, а там и праздники подоспели, во время которых сам бог велел отдыхать. Понятно, что ни в один график платежей подобные задержки не вписываются. Возможно, они не будут считаться грубым нарушением договора, так как происходят по не зависящим от обеих сторон причинам, поэтому штрафа удастся избежать, но курс доллара или индекс цен для вас никто не остановит, если подошёл срок вселения, без оплаты всей суммы квартиру не передадут.
      Предположим, что вам повезло, и на момент покупки квартиры государственным служащим уже повысили оклад. Ваши данные поступили из банка в министерство строительства, где их рассмотрели и подтвердили права на получение льготных ссуд. После этого работающий в министерстве человек вносит всё в компьютер. А человеку, как известно, свойственно ошибаться, компьютеру - зависать. Сразу заметим, что это случается очень редко, но случается. В нашей практике был один случай, когда компьютерный и человеческий фактор объединились и упали на голову новоиспечённых олим. Их закаут пришёл вовремя - за неделю до предполагаемого перевода денег, а за два дня служащий заметил, что в качестве условия реализации прав указано - вернуть амидаровскую квартиру в Офакиме. Если бы она у них была, то отчего же не вернуть. Документы быстро отослали на исправление, но как раз в это время в министерстве строительства начался переход на новую компьютерную программу, что остановило выдачу документов на полтора месяца. По прошествии этого срока в министерстве оказался просто завал срочной работы, кроме того, исправления всегда занимают гораздо больше времени, чем заказ с нуля. Через три месяца хозяин продаваемой квартиры, у которого из-за задержки остановилось строительство виллы, поехал в Иерусалим, нашёл стол, по которому можно постучать, и таким образом добыл теудат закаут своих покупателей. (Хозяин этой квартиры занимал достаточно высокий пост в армии).
      Ещё до того, как в дело включится министерство строительства, у вас могут возникнуть проволочки, связанные со сбором необходимых документов. Например, вдруг выяснится, что ребёнка, который родился уже в Израиле, необходимо вписать в теудат оле. Если брак между новыми репатриантами был заключён после приезда в Израиль, то один из них должен быть вписан в теудат оле другого. Делается это в министерстве абсорбции, которое тоже склонно к забастовкам и праздникам. Справку о службе в армии выдаёт комендант города (кацин аир). Обычно со справкой проблем не возникает, если их нет с военкоматом (лишкат гиюс). При наличии спорных вопросов с армией вы можете просто декларировать, что не служили. В этом случае вы лишитесь надбавки за месяцы службы, но получите сам закаут. Другие документы, при их необходимости, просто должны быть в наличии.
      Срок действия теудат закаута один год. После его окончания закаут обновляется. Процедура обновления принципиально ничем не отличается от заказа. Её даже можно произвести в другом банке. Это таит в себе ещё одну причину возможных задержек при оформлении ссуд в будущем. Когда вы получаете последний теудат закаут, в нем указано, что он действителен при наличии всех предыдущих. А если решение о покупке жилья пришло не сразу - несколько лет вы вынашивали эту мечту, сменив за это время пару раз место проживания. В каждом городе, где вы жили, приходила идея покупки, даже заказывался закаут, но потом всё откладывалось. Теперь вам предстоит приятная экскурсия по местам своего проживания с целью сбора заказанных ранее закаутов. Если речь идёт о семейной паре, то оба члена семьи должны лично присутствовать в банке для подписания необходимых бумаг. Не надейтесь, что вам в тот же день отдадут ваш закаут, он, скорее всего, в архиве, поэтому, через три-четыре дня экскурсию придётся повторить. При переводе закаута из одного банка в другой вы можете стать жертвой конкурентной борьбы банков. Служащий, отдающий теудат закаут, попытается вас переманить, пока в архиве ищут вашу папку. Чем дольше её ищут, тем больше у него возможностей предлагать свои услуги. Не отдать теудат закаут банк не имеет права, но иногда, руководствуясь желанием помочь получить ссуду именно в своём банке, служащий не спешит отпускать без боя хорошего клиента. И чем лучший вы клиент, тем тяжелее банку смириться с мыслью, что вы уходите. Служащий того банка, где вы оформляете ссуды, знает о возможных происках конкурентов (сам такой), поэтому не спешит направлять вас к ним, пока вы недостаточно привязаны. Подписи гарантов, оплата марочных сборов, предупредительная запись в табо - хоть и не дают 100% гарантии, что вы не уйдёте, но, во всяком случае, успокаивают тем, что не уйдёте так просто. Для вас в этом таится другая опасность. Откладывая до последнего перевод действующего закаута, вы рискуете получить какой-нибудь сюрприз прямо перед сроком оплаты, когда на исправления времени нет. Чтобы избежать подобных неприятностей, постарайтесь иметь на руках хотя бы копию последнего закаута уже при подаче просьбы, для проверки срока его действия и соответствия вашему нынешнему статусу.
      Задержка в оформлении - не самое неприятное, что может случиться. Бывают случаи, когда нельзя с полной уверенностью сказать, какие льготные права у вас есть и есть ли они вообще, пока нет теудат закаута. Жизнь нельзя заключить в строгие рамки и представить в виде таблицы. Она дает сотни различных вариантов пересечения, объединения и изменения прав. Приведём только некоторые из них. Семейные пары, где объединены люди с различными правами: оле + ватик, гражданин Израиля + имеющий вид на жительство, один из членов семьи был разведён, возможно, уже имел квартиру и т.д. Повышенные закауты неполных семей подлежат проверке. Во-первых, проверка длится более месяца, во-вторых, по её результатам статус неполной семьи может не подтвердиться. Кроме того, есть различные варианты получения статуса: приезд в качестве неполной семьи, развод в Израиле, развод за границей, рождение ребёнка после репатриации и т.д. Во всех подобных случаях настоятельно рекомендуем, прежде чем думать о покупке, проконсультируйтесь в банке, лучше в нескольких, есть ли у вас права на льготные ссуды, есть ли шанс получить их в будущем, и только после документального их подтверждения, приступайте к поискам квартиры.

    4. Выходы из сложных ситуаций

      5. Приводя примеры возникающих в процессе оформления ссуд проблем, мы не хотим напугать вас и предостеречь от покупки жилья. Наша цель, чтобы предпринимая то или иное действие, вы правильно взвешивали риски и могли в нужный момент принять самое оптимальное решение. Далее рассмотрим некоторые способы выхода из сложных ситуаций. Предположим, что ваши документы по каким-либо причинам задерживаются в министерстве строительства, а сроки платежа подходят. Есть возможность перевода банковских ссуд до закаута. Это поможет избежать грубого нарушения договора, но не всегда банк на это идёт. При повышенном закауте или очень высоком проценте финансирования банк не рискнёт переводить свою часть денег. Иногда такой перевод технически невыполним, так как часть денег банка не перекрывает остаток ссуд хозяина квартиры (подробнее см. Михтав каванот и рис.№ 2). Проверьте возможность увеличения личного вклада или опережения оплаты денег, оставленных под вселение. Если совместно с банковскими ссудами они перекроют остаток ссуд хозяина квартиры, то вы решите проблему.
      Другой пример: вы заказали повышенный закаут, время платежа приближается, а документ не приходит. Есть ли способы ускорить процесс? Единственное звено, на которое вы можете хоть как-то повлиять в плане ускорения - проверяющий (хокер). Он должен посетить вас и удостовериться, что реальное положение вещей соответствует заявленному вами. По каким причинам проверка может задерживаться? По самым банальным. Проверяющий обслуживает несколько районов, и у него не накопилось достаточно заявок, чтобы посетить ваш город. Если ситуация со сроками оплаты критическая, попросите банковского служащего связаться с проверяющим и пригласить его к вам, объяснив всю срочность заказа. После проверки до получения банком документа пройдёт ещё минимум две недели, но, имея положительный результат проверки, банк может согласиться на перевод дополнительных ссуд до закаута.
      Министерство строительства выслало документ, но в банк он не пришёл. Такое тоже бывает. Служащий министерства по ошибке положил его не в тот конверт. Надежда, что где-то заметят прибытие лишнего документа и отошлют обратно, крайне мала. Но подобные ошибки чаше всего не абсолютно случайны, и ваш документ могли отправить в один из тех банков, где ранее вы уже заказывали его. Прозвоните все отделения банков, где вы заказывали теудат закаут в прошлом и попросите служащих проверить, не получили ли они его теперь. Если поиски не увенчались успехом и сроки ожидания не оставляют сомнений в том, что документ утерян, вам необходимо оформить соответствующие бумаги и повторить заказ. Но помните - как только вы оформили новый заказ, предыдущий закаут становится недействительным, даже если буквально на следующий день пропажа чудесным образом обнаружится.
      Последнее обстоятельство необходимо учитывать и при перезаказе и по другим причинам. Например: переоформив закаут, вы можете получить больше льготных ссуд, так как количество льготных баллов (некудот) увеличилось. Если у вас уже подписан договор, то этот шаг нужно десять раз обдумать, взвесив, стоят ли дополнительные несколько тысяч шекелей под льготный процент, тех рисков, на которые вы идетё. Ещё более сложное решение предстоит принять тому, у кого срок повышенного закаута заканчивается почти в день намеченного в договоре платежа. Если сделка пройдёт гладко и не будет заминок с оформлением документов ни у вас, ни у хозяина квартиры, то вы успеваете перевести деньги. Но при задержке на несколько дней, вам придется заказывать новый закаут буквально в день оплаты. Так не лучше ли это сделать сразу. Тогда вы уже не сможете воспользоваться старым документом, но на оформление нового есть гораздо больше времени. Правильный совет в этой ситуации дать трудно. Вам самим надо взвесить все за и против, мы лишь надеемся, что наша книга вам в этом поможет.

    5. Объединение закаутов

      6. При объединении закаутов может возникнуть только одна сложность - невозможность их объединения. Как ни странно, но именно эту самую важную вещь покупатели забывают проверить сами и часто вводят в заблуждение банковского служащего, наполняя юридическую терминологию бытовым содержанием. Дело в том, что объединять разрешается только закауты новых репатриантов, имеющих отдельные теудат оле. Израильский и олимовский закауты или два израильских объединить невозможно. Но юридическое понятие - новый репатриант, определяющее статус человека в Израиле и его права, часто употребляют в бытовом смысле, имея в виду дату репатриации. Для наглядности рассмотрим пример: родители репатриировались с дочерью 17-ти лет, которая была вписана в их теудат оле. Через два года, не будучи замужем, она родила ребёнка и получила статус матери одиночки. Родители и дочь - близкие родственники, они всего два года в стране, но объединить закауты для совместной покупки жилья они не могут, так как у дочери нет теудат оле и израильский (не олимовский) закаут. Прежде чем производить совместную с родственниками покупку квартиры, удостоверьтесь, что все желающие объединить свои права имеют статус нового репатрианта.

  • Открытие папки

    • Подписав основной договор, вы отдаёте его служащему банка и назначаете день открытия папки (тика). Папка содержит все необходимые для получения ссуд документы. Часть из них подписывается в банке, часть требует отдельного оформления. Папку подготавливает служащий банка, но для этого ему необходим ряд точных данных, которые он вносит в соответствующие бланки до того, как дает их вам на подпись. Очень важно, чтобы эти данные были точными и не исправлялись в дальнейшем, так как любое исправление в документах требует повторной подписи получающих ссуду, иногда и гарантов, а следовательно, повторного их прихода в банк. О каких данных идёт речь?
    Прежде всего - записанные в основном договоре на покупку: цена, дата вселения, дата подписания договора, адрес, координаты в земельном управлении (гуш и хелька), место записи прав. Обычно, для заполнения документации служащий банка просит принести окончательный вариант договора. Но бывают особо срочные случаи, когда договор по каким-либо причинам задерживается (кто-то из сторон не успел подписать), а с открытием папки ждать нельзя. Имея на руках согласованный образец договора, вы можете попросить служажего открыть папку. Но обратите особое внимание на передаваемые в банк данные. При внесений изменений в договор - банковская документация тоже потребует исправлений. Случаются и ошибки, допущенные адвокатом, которые автоматически переносятся в банковскую документацию. Любые расхождения рано или поздно обнаруживаются, и чем быстрее это произойдёт, тем лучше.
    Далее - размеры положенных вам льготных ссуд (закаут). Лучше всего, чтобы теудат закаут или его копия были в банке при открытии папки, но иногда служащий готовит папку из расчёта, что закаут должен быть таким-то. Если по прибытии документа обнаружатся расхождения, то подписанную папку придется переделывать.
    И, наконец, вы должны определиться с окончательной суммой, которую берёте из банка. Тут есть один нюанс: если уже после открытия папки вы решите попросить дополнительную сумму, то все документы необходимо переподписать, а если вы захотите взять меньше, то переделки документов можно избежать. Но тогда вы оформляете всю сумму, а какую-то её часть просто не берёте. Есть в этом два отрицательных момента: марочный сбор вы платите со всей суммы и оформление большей части дополнительных ссуд может отразиться на условиях кредитования. Поэтому желательно при открытии папки окончательно определиться с размером получаемых ссуд.
    Личные данные гарантов когда-то тоже требовалось вносить при открытии папки и при их замене переподписывать часть документов. Сегодня большинство банков составляют документацию так, что внесение данных гаранта после открытия папки или его замена не вызывают сильной головной боли. Советуем заранее поинтересоваться у служащего банка о действиях в случае замены гаранта, чтобы потом лишний раз не тревожить людей, оказывающих вам такую большую услугу. (Подробнее см. в разделе Сопутствующие документы, гаранты)
    Для подписания банковских документов каждый получающий ссуду, в том числе и генеральный гарант, должен лично прийти в банк. Это не обязательно делать всем одновременно, при необходимости, возможна пересылка папки в другое отделение банка. Вряд ли получится уговорить банк на использование нотариальной доверенности даже при внесении небольших изменений. Поэтому разного рода поездки на период оформления ссуд лучше отменить Сам процесс подписания занимает максимум 30-40 минут, но это, как говорится, только начало. Далее следует оформление сопутствующих документов.

  • Сопутствующие документы

    • При открытии папки вы получаете список с указанием всех необходимых документов. В таблице мы попытались наиболее полно охватить весь возможный перечень и сейчас подробнее разберём каждый пункт в отдельности. Не всё из перечисленного нами входит в обязательные требования банка, многое зависит от того, новая квартира или со вторых рук, где она записана и где записана земля, есть ли залоговые обязательства у продавца. В оформлении документов задействовано много сторон: вы, как покупатель, хозяин квартиры и его банк, иногда выстраивается целая цепочка (покупатель + продавец-покупатель + продавец и т.д.), адвокаты всей цепочки, нотариус. При необходимости посылаются запросы в региональное земельное управление (табо), управление земель Израиля (мингаль микаркей Исраель),строительную фирму (хевру мешакенет), залоговый реестр ( решум машконот). Некоторые документы можно оформлять одновременно, некоторые - только последовательно, то есть, пока не готов один, невозможно получить другой. В принципе, все необходимые бумаги можно подготовить за несколько дней, но это в идеальном случае и если вы знаете весь процесс. Нормальным сроком для оформления считается 45 дней. Если выстраивается цепочка покупок и продаж, лучше взять с запасом: 2 - 3 месяца, но всё равно, нет никакой гарантии, что вы уложитесь, так как это зависит не только от вас, а от всей цепочки. Что происходит, если продающая сторона задерживает оформление документов? Это не является грубым нарушением договора, но некоторые штрафные санкции против неё применяются. Касаются они в основном возможных колебаний курса доллара или индекса цен, и, конечно, перевод денег переносится на тот срок, на который задержалось оформление. Но нас сейчас интересует, как всё это отражается на оформлении ссуды, как в таких условиях торговаться о процентах, в какой последовательности следует выполнять то или иное действие. О процентах поговорим позже, а вот порядок ваших действий в оформлении заслуживает самого пристального внимания. Поясним на примере. Вы подготовили все необходимые документы, служащий проверил папку и сказал, что как только продающая сторона предоставит письмо из своего банка, деньги перейдут. Но хозяина квартиры задержал его продавец, который, в свою очередь, опоздал из-за следующего звена цепочки, - в результате, перевод денег отложился почти на 3 месяца. Так как прошёл достаточно длительный срок, ваш банк попросил принести последние тлуши и распечатки покупающих и гарантов. А один из гарантов потерял работу и в настоящее время получает пособие по безработице. Кто мог такое предположить! Всё это можно и нужно предполагать и неприятностей легко избежать, если пригласить гарантов на подпись только после того, как хозяин квартиры подготовил свою сторону. Возможно, придется заменить кого-то из первоначально намеченных, но это гораздо легче сделать до подписания (подробнее см. в разделе - гаранты). Далее мы пройдёмся по всем перечисленным в таблице пунктам с объяснением ваших действий и того, когда их лучше выполнять.

    1. Оригиналы документов

      2. В банк необходимо предоставить оригиналы всех документов. Их не обязательно оставлять в банке, но на каждой копии должна стоять печать соответствует оригиналу (матим лемакор) и подпись служащего. Печать и подпись служащий поставит только после того, как своими глазами увидит подлинник. Его вы можете принести в любое время, начиная с открытия папки и до перевода денег. Пока в папке есть хоть один документ без заверения, банк деньги не перечислит. По опыту, чаще всего проблемы возникают с оригиналами тлушей. Например, бухгалтер вашего работодателя находится в другом городе. Тлуши передаются по факсу, и только раз в два месяца работодатель привозит оригиналы. Ждать вы не можете, предположим, что сроки не позволяют вам даже сделать пересылку по почте, а бухгалтер в отпуске. Выход достаточно прост: попросите работодателя поставить на копиях печать и подпись, - это банк вполне удовлетворит. Другой пример: ваш гарант приехал из другого города на подписание, забыв дома тлуши. Не стоит откладывать намеченное, ему даже не придется приезжать ещё раз. С оригиналами тлушей он может подойти в ближайшее к нему отделение того же банка, сделать заверенные копии и попросить переслать по внутренней почте в нужное отделение. В особо срочных случаях служащий может сделать подтверждение по телефону.
      Мы не советуем оставлять оригиналы документов в банке. Во-первых, бывают случаи, когда вся папка или её часть теряются. Во-вторых, это ограничит вас при проверке условий в других банках. Бывают случаи, когда клиенты останавливают свой выбор на каком-либо банке только из-за того, что передали служащему оригиналы документов, не оставив себе даже копии, и стесняются попросить их обратно.

    2. Основной договор

      3. Обычно, при открытии папки основной договор уже подписан и служащий берёт все необходимые для банковских документов данные непосредственно из него. В этом случае неприятности могут возникнуть, только если в договоре обнаружится ошибка. Её необходимо будет исправить. Возле исправления поставить печать и подпись адвоката или подписи обеих сторон. Особое внимание! - Банк не принимает исправления, сделанные типексом! Но самое главное, чтобы ошибка не перешла дальше - в нотариальную доверенность и другие документы. Бывают случаи, когда сроки оплаты настолько сжаты, что приходится открывать папку ещё до того, как договор у вас на руках. Например: он на подписи в строительной компании или требуется подпись одного из членов семьи, тогда как все остальные уже подписали. Будьте внимательны, чтобы все передаваемые в банк данные соответствовали тому, что написано в договоре. По опыту, ошибка чаше всего возникает в самых, казалось бы, незначительных деталях. Например, в дате подписания договора. Для банка дата важна по двум причинам: во-первых, иногда от неё зависят льготные ссуды, во-вторых, в некоторых банках, где заполнение документов компьютеризировано, для её изменения необходимо заново распечатывать и подписывать целый ряд бумаг. Поэтому, если такая ошибка произошла, то лучше попросите адвоката или строительную компанию её исправить.

    3. Документы продающих о владении

      4. При покупке квартиры со вторых рук банк обязательно потребует документы о владении от продающей стороны. Если квартира записана в табо, то это выписка из земельного управления (несах табо), если в строительной компании - справка о владении (ишур баалут). Ваш адвокат обязан был заказать их ещё до подписания договора. Обычно для банка достаточно заказанного адвокатом экземпляра. Но бывали периоды, когда учащались случаи подделок документов, и банк самостоятельно проверял квартиру.
      В основном документе на владение указывается также форма владения землёй. Если земля не находится в частном владении, то банк попросит договор о долгосрочной аренде земли (хозе хахира). Его тоже должен заказать ваш адвокат. Когда в документе о владении указано, что был произведен ивун - оплата за весь срок аренды, хозе хахира не потребуется.
      При покупке от строительной компании банк не требует документы о владении на конкретную квартиру, так как их ещё не существует. Но хозе хахира - договор о длительной аренде земли, заключённый строительной компанией, или несах табо на миграш - весь участок земли (если дом строится на частной земле), банк может запросить. Обычно банк делает это на первую оформляемую у него квартиру каждого проекта.
      Несах табо на миграш может заинтересовать банк и при оформлении ссуд на квартиру со вторых рук. Особенно, когда есть информация о финансовых проблемах строительной компании. Если компания во время строительства брала ссуды под залог земли и залог до сих пор не снят или на землю были наложены аресты, то это будет серьёзным препятствием для перевода квартиры на ваше имя. Банк в этом случае не выдаст вам ссуды, но нарушения договора с вашей стороны здесь нет - тут вина продавца. Адвокат, заключивший подобную сделку, не проверив или не объяснив сторонам положение вещей, тоже может пострадать. Если вы осознанно хотите приобрести подобную квартиру, то есть три варианта: или оплата стоимости без участия банка, или взять ссуды в том банке, в пользу которого есть тот самый залог, который создаёт проблему, или в банке, где есть машканта продающих. Но чаше всего подобные сделки распадаются.

    4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны

      5. Один из документов, выдаваемых вам банком для оформления - итхайвут мохер. Бланк вы получаете при открытии папки и передаёте адвокату или в строительную компанию. Если не требуется делать предупредительную запись в табо, то подписанный продающей стороной документ вы сразу возвращаете в банк. На банковском бланке итхайвута нужна только подпись продающего, заверенная адвокатом, но строительные компании часто используют свой вариант обязательства, где может потребоваться и ваша подпись. У банка могут возникнуть разногласия по поводу некоторых пунктов обязательства. В этом случае предоставьте возможность банку говорить напрямую с компанией, кто-то, в конце концов, должен будет уступить. Обычно строительные компании подписывают обязательство только после оплаты вами личного взноса в размере 10%. При меньшем личном взносе компания рискует остаться в убытке в случае расторжения сделки, но сегодня фирмы идут даже на фиктивный личный взнос, записывая в качестве него скидку, предоставляемую покупателю (подробнее см. НА ГРАНИ ЗАКОНА).
      Если необходима предупредительная запись в табо, то адвокат или строительная компания направляют итхайвут в табо и получают обратно вместе с новым несах табо, где записан залог в пользу банка. Перед этим вы должны оплатить биюль в размере 5 шекелей. Сумма небольшая, но иногда из-за неё приходится пропускать рабочий день.*************
      При оформлении новой квартиры на раннем этапе строительства в обязательстве компании должен быть пункт о предоставлении банковской гарантии.
      Если берущий ссуды делает сраховку риска, то к обязательству продающей стороны прилагается отдельная бумага для страховой компании. Оба документа должны быть подписаны продающей стороной и заверены адвокатом

    5. Ораат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка

      6. Предупредительная запись в табо делается, если квартира со вторых рук записана в табо, или если строительство ведётся на частной земле и дом на этапе завершения. При приобретении новой квартиры на раннем этапе строительства банк потребует арвут - банковскую гарантию. Для квартир со вторых рук, не записанных в табо - одаат мишкун.
      Обычно оформлением ораат азара занимается адвокат или строительная компания, от вас требуется только передать им документы из банка и оплатить марочный сбор. Вся процедура, если нет забастовки, займёт несколько дней. Основное время уходит на пересылку документов по почте или через посыльных. Если подобные сроки не устраивают вас, можете взять документы, сами поехать в табо и на месте получить все необходимые бумаги. Как мы уже говорили, иногда банк страхуется от подделки документов и самостоятельно заказывает несах табо после оформления залога в его пользу. Тут ускорить вы ничего не можете. Но спросите заранее у служащего, если банк будет это делать, то пусть адвокат не заказывает несах, записав только ораат азара, что сэкономит лишний марочный сбор.
      Некоторые банки перестраховываются и требуют ораат азара на квартиру в ещё не построенном доме. Строительная компания, скорее всего, откажется это делать, сославшись на то, что они дают банковскую гарантию. Если вы питаете особые чувства к своему банку, удерживающие вас в нём, то придется оформлением ораат азара заняться самим.

    6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)

      7. Когда права на квартиру записаны не в табо, банк потребует сделать запись в рашам машконот - залоговом реестре. Некоторые банки страхуют себя дважды и помимо ораат азара производят запись в рашам машконот. Они дают деньги и их право требовать. Вы можете сами поехать в ближайшее отделение рашам машконот или воспользоваться услугами экспресс почты.

    7. Михтав каванот - письмо из банка продающих

      8. В процессе получения вами ипотечных ссуд участвует и хозяин квартиры. Это участие не ограничивается подписанием обязательства продающего, если на квартире есть залог в пользу другого банка, что в Израиле бывает в 90% случаев. Другими словами, у продающего есть машканта, которую он должен погасить, заморозить или перевести на другую квартиру. Пока он это не сделает и его квартира не будет освобождена от залога, ваш банк не перечислит деньги. Сумма личного взноса при покупке квартиры чаще всего не позволяет произвести освобождение от залога, и для этого привлекаются те деньги, которые вы получаете в качестве ссуд. То есть ваш банк должен перевести деньги за квартиру, заложенную другому банку. Безусловно, что он пойдёт на это только в обмен на определённые гарантии. В данном случае подобной гарантией является обязательство банка продающей стороны освободить квартиру от залога после перевода необходимой суммы. Оно дается в виде письма - михтав каванот. Если хозяин квартиры собирается гасить или замораживать машканту, то подготовка михтав каванот не займёт более 2-3 дней, но при переводе ссуд на другую квартиру дело усложняется. Во-первых, он должен найти новую квартиру, заключить договор, оформить все необходимые для перевода ссуд документы (как и при получении), но самое главное, он точно так же зависит от своих продавцов, если у них на квартире есть машканта. Таким образом выстраивается цепочка из многих покупок-продаж, и пока все звенья не будут готовы, перевод денег невозможен, так как он производится от начального звена к конечному, минуя промежуточные. Поясним на примере:
      А - первая покупка, получение ссуд в размере 100.000 шекелей.
      В - продаёт квартиру покупателю А, покупает со вторых рук у С, переводит ссуды в размере 65.000 шекелей.
      С - продаёт покупателю В, покупает со вторых рук у D, переводит ссуды в размере 75.000 шекелей.
      D - продаёт покупателю С, покупает новую квартиру в строительной компании X и переводит ссуды в размере 50.000 шекелей (см. рис. № 1)
      Посмотрим, как в этом случае произойдёт перевод денег. Предположим, что все стороны уже подписали основные договора, оплатили личный взнос 10% от стоимости и оформили все необходимые банковские документы. Строительная компания X выдаёт банку D обязательство на определённых условиях принять и записать ссуду 50.000 шек. Имея обязательство компании, банк D выдаёт банку С письмо (михтав каванот), в котором обязуется освободить квартиру D от залога при переводе в компанию X 50.000 шек. Квартира С имеет залог 75.000 шек., которые банк С должен перевести на квартиру D, но 50.000 шек. из них должны перейти в компанию X. Потому банк С готовит письмо банку В с обязательством освободить квартиру от залога в случае перевода 50.000 шек в строительную компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D. Банк В должен перевести ссуду в размере 65.000 шек. Эта сумма меньше, чем переводит банк С, поэтому В просто повторяет условия - 50.000 шек. в компанию X и 25.000 шек. владельцу квартиры D, тогда он освободит квартиру от залога. Банк А, получив письмо от банка В, переводит деньги, после чего квартира освобождается от залога и оставшуюся часть продавец В получает на свой счёт.
      Мы рассмотрели очень простой пример, от которого уже начинает заходить ум за разум. В жизни бывают случаи гораздо сложнее, но сейчас для нас важен вывод: сроки перевода денег в подобных сделках зависят не только от вас и хозяина квартиры, а от всей цепочки. Неготовность одного из звеньев цепочки - самая распространённая причина задержек в оформлении ссуд. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность возникновения у одного из её звеньев побочных проблем, которые задержат всех.

      • Возможные проблемы при оформлении михтав каванот
        1. Незавершённость цепочки покупок и продаж


          2. Когда подписывается договор о покупке, то не всегда известно, насколько сложной будет цепочка. Соответственно, заказывая в банке ссуды, вы не знаете, когда будет произведён перевод денег. В такой ситуации крайне трудно вести торг о процентах. С одной стороны, вы должны максимально подготовить свою часть, чтобы не задержать в нужный момент перевод денег, с другой - чем больше вы готовы, тем сильнее привязаны к банку, и тем тяжелее торговаться. Но о торге проговорим позже. Чтобы началось движение документов и денег по цепочке, она должна быть завершённой: начальное звено ни от кого не зависит в передаче денег, а конечное - ни от кого не зависит в получении. В приведённом ранее примере (см. рис. № 1) в начале стоит покупающий первую квартиру, а в конце - строительная компания. Всего пять звеньев, значит четыре сделки должны состояться для образования цепочки. Четыре покупателя должны найти подходящие им квартиры, заключить договора, открыть папки в банках и оформить всю документацию. Только после этого можно начинать создавать цепочку банковских обязательств. Неготовность хотя бы одного звена повлечёт задержку перевода денег.

        2. Неувязка с суммами


          3. В примере на рис. № 1 получаемая покупателем А ссуда превышает по сумме ссуды других участников. Но предположим, что С переводит 150.000 шек. (см. рис. № 2). В этом варианте нельзя произвести перевод машканты, используя только ссуды покупателя А. Покупатель С вынужден будет изыскать недостающие 50.000 шек., оплатить их своему продавцу и только после этого возможно движение банковских денег. Легко сказать - найти 50.000 шек. Если их нет, то возникает замкнутый круг. Один из способов его разрешения – не предусмотренная договором оплата одним из звеньев цепи денег из личных сбережений. Например: В платит в счёт стоимости квартиры 50.000 шек. или А платит В, а тот в свою очередь переводит деньги D вместо С в счёт оплаты за квартиру. Такие решения возможны, но они должны быть согласованы с адвокатами сторон, так как в этом случае риски, которые не берёт на себя банк, переносятся на сторону, производящую не предусмотренную договором оплату. Вопрос, почему нельзя предвидеть несоответствия сумм заранее, ещё при подписании договора. Каждый адвокат, безусловно, пытается это делать. Задача упрощается, когда вся цепочка или большая её часть находится у одного адвоката. Но в большинстве случаев предусмотреть проблемы перевода ссуд ещё на этапе заключения договора невозможно. Дело в том, что цепочка из покупателей и продавцов формируется в совершенно произвольном порядке. Кто-то сначала купил, потом продаёт, кто-то наоборот. У каждой стороны свой адвокат, иногда два. В результате в одну упряжку объединяются совершенно разные люди, каждый со своими проблемами, несколько адвокатов со своими амбициями, и несколько банков, каждый из которых стремится до минимума снизить свои риски. Завершает букет какая-нибудь строительная компания. Предусмотреть на этапе заключения договора те проблемы, которые возникнут при переводе ссуд, практически невозможно. Поэтому требования банков часто перекраивает графики платежей, записанные в договорах, (см подробнее: Способы преодоления проблем при оформлении михтав каванот).

        3. Ограничение сроков в михтав каванот


          4. Любое обязательство одного банка другому имеет определённый срок действия. Обычно это или конец месяца, или 15 число - даты по которым меняется остаток долга по ссудам. Вернёмся к нашему примеру. Предположим, что строительная компания X подсуетилась и подготовила обязательство банку 2-го числа. D относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. В пятницу не было начальника, суббота - выходной, в воскресенье D не отпустили утром с работы... 8 числа D забирает из банка письмо, обусловленное переводом 50.000 шек. до 15 числа, и передаёт адвокату, 9 числа С относит его в свой банк и просит михтав каванот для своего покупателя. Служащий обещает в течение 2-3 дней его подготовить. 13 числа С передаёт письмо В, тот относит его в свой банк, где служащий говорит ему: "Вы что, издеваетесь? Приносите в последний день и требуете чего-то от нас. Письмо нужно напечатать, отослать на подпись в центр, потом обратно. Только пересылка займёт 2 дня. Мы никак не успеем, принесите письмо сроком действия до конца месяца." 15 числа меняется индекс цен и остаток переводимых D ссуд уже не 50.000 шек., а 50.378 шек. Его банк просит строительную компанию исправить сумму в обязательстве, и всё начинается сначала.

        4. Психологическая проблема последовательных сделок


          5. Но самая трудноразрешимая проблема последовательных сделок - психологическая. Объединённые вместе совершенно разные люди, адвокаты и банки не сразу понимают, что провернуть весь механизм можно только при быстрых и слаженных действиях всех сторон. Поначалу стороны пытаются выяснить, кто, согласно договору, виноват. Если квартира не освобождена от залога, то опоздание в платеже не является нарушением договора со стороны покупающего, скорее тут вина продающего, но она, чаще всего, не влечёт больших штрафных санкций. Происходит перенос сроков оплаты и иногда потеря в курсе, по которому она производится. Но кто виноват, когда все одинаково готовы, а цепочка банковских обязательств выстроиться не успевает? Все. На третьей-четвёртой попытке перевести деньги формируется дружный коллектив с лидером из конца цепочки, для которого задержка в переводе денег чревата штрафным процентом со стороны строительной компании. Отговорок типа: "у меня адвокат в отпуске" или "я не могу выйти с работы", - уже не слышно. Банки не печатают новые письма, а только исправляют даты и суммы, ставя штамп "исправленному верь", а адвокаты заранее заготовили подписанные бланки взаимозачётов (ораот кизуз), в которых осталось только проставить суммы.

      • Способы преодоления проблем при оформлении михтав каванот
        1. Увеличение и опережение оплаты личного взноса


          2. За счёт личных сбережений одного из участников цепочки можно упростить всю процедуру. Предположим, что кто-то из среднего звена оплатит в счёт покупки сумму, превышающую его ссуды. Например: С, имея 75.000 шек. личных сбережений, оплачивает их в соответствии с требованиями банка продающих, таким образом переводит сначала свою ссуду и освобождает квартиру от залога, а затем получает 65.000 от банка А, как перевод ссуд В на свою квартиру (см. рис. №1).
          В примере, изображённом на риунке №2, С вынужден использовать личные сбережения, так как ссуды А не перекрывают его машканту. Чтобы сделать возможным её перевод, ему необходимо изыскать недостающие 50.000 шек. Но может оказаться, что такой суммы у него нет. Её он должен получить от своего покупателя только после освобождения квартиры от залога. С обращается к В с просьбой передать ему 50.000 шек. в счёт следующего платежа. Но у В точно также этих денег может не быть, так как он получает их от А после перевода своей машканты. Покупатель А берёт в банке всего 100.000 шек. Предположим, что квартира стоит дороже и остальная сумма у него есть. Он готов передать 50.000 шек. и развязать узел. Но тут вступает его адвокат и справедливо замечает, что этими деньгами А рискует. С квартиры ещё не снят залог в пользу банка В, а деньги уходят по цепочке в строительную компанию. В случае расторжения сделки нет надёжной гарантии их возврата. Адвокат А может потребовать отражения в межбанковских обязательствах интересов своего клиента. Указанные в примерах цифры взяты нами совершенно произвольно. При другом раскладе вместо 50.000 шек. может оказаться сумма в 500.000 шек. Мы не брали во внимание случай, когда А по каким-либо причинам не может опередить платёж, если следовать букве договора, он не обязан это делать.
          За счёт личного вклада один из участников цепочки может погасить ссуды, тем самым освободив свою квартиру от залога и разорвав цепочку. Вернёмся к примеру на рис. №2. Предположим, что у В есть свободные 65.000 шек. Он гасит свои ссуды. Теперь ему ничто не мешает получить от А не только ссуды (100.000 шек.), но и последующие платежи без малейшего риска для А. Когда переведённая ссумма превысит 150.000 шек., В без риска передаст деньги D или в компанию X, переведя машканту С. Таким образом, разрывая цепочку, мы решаем все противоречия. Вопрос, конечно, собирался ли В именно так распоряжаться своими сбережениями.

        2. Заморозка ссуд- акпаат машканта


          3. С помощью заморозки ссуд тоже можно разорвать цепочку и разрешить противоречия. Снова вернёмся к рис. № 2. Если В замораживает ссуды, то передаёт своему покупателю банковскую гарантию. Его ссуды переходят на закрытый счёт, куда банк А перечисляет 65.000 шек., а квартира освобождается от залога. Теперь В может получить остальные деньги от А. Но заморозка стоит денег, иногда до 5% от суммы, и идти на этот шаг без крайней необходимости не нужно. (Подробнее об этом см. ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ).

        3. Расширение сроков


          4. 15 дней, с учётом того, как работают банки, срок очень короткий, но есть возможность его продления. В примере на рис. № 1 долг по ссудам D был 50.000 шек. Его банк, взяв в расчёт ожидаемый индекс цен, может указать сумму с запасом, например - 55.000 шек. Тогда нет никакого риска сразу ограничить срок действия обязательств не серединой, а концом месяца. Сделав это хотя бы на часть цепочки, вы значительно облегчите себе задачу.

        4. Ускорение процесса


          5. Есть способ ускорения самого процесса оформления. Банк выдаёт оригинал письма только после того, как получает оригинал данного ему обязательства от предыдущего звена. Но подготовку документа можно начать раньше. Например: строительная компания, подготовив обязательство, не ждёт, пока D заберёт его, а посылает по факсу в банк, который уже начинает готовить письмо. Когда D передает в банк оригинал обязательства компании и забирает оригинал письма, то просит по факсу переслать его в банк С. Пока С получает от D и передаёт в банк оригинал письма, его михтав каванот уже готов. Но чтобы банки заработали так оперативно, их нужно "трясти": послали факс - позвоните служащему, скажите, чтобы готовили письмо. Через пару часов позвоните, проверьте, делается ли то, что просили.

    8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот

      9. Дословно ораот кизуз означает указания о взаимозачётах. Производящий перевод денег банк обязательно потребует письмо, заверенное адвокатом, где будет указан весь путь денег в соответствии с михтав каванот и будут подписи всех участников цепочки. Не знаю, насколько правильно с точки зрения закона подписывать людей на пустом бланке, но если адвокат начнёт собирать подписи на ораот кизуз, когда письма из банков уже готовы, то вряд ли удастся уложиться в срок. К сожалению, понимание этого не всегда приходит вовремя. В результате в нужный момент адвокат оказывается в отпуске, а его клиент наотрез отказывается подписать что-либо у другого адвоката, и промедление в несколько дней срывает перевод денег.

    9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру

      10. Даже если в договоре о покупке написано, что вы уплатили какую-то сумму денег и указано, что договор является квитанцией об уплате, банк попросит принести отдельную расписку. Банку так спокойнее. Юридическую сторону этого дела объяснить трудно, просто нужна отдельная бумажка, и адвокат должен о ней позаботиться. В некоторых случаях банк может попросить справку о том, сколько осталось оплатить. Например, если банк хочет, чтобы его платёж был последним и полностью закрывал долг по квартире. Это бывает в тех случаях, когда у строительной компании есть особая договорённость с банком о почти 100% финансировании. Строительная компания в такой сделке получает минимальный задаток или не получает его вообще. Иногда в качестве задатка записывается получаемая покупателем скидка. Квитанцию о получении денег в данном случае компания дать не может, а вот остаток платежа - пожалуйста (см. подробнее НА ГРАНИ ЗАКОНА).

    10. Номер счёта продающих

      11. Когда составляются ораот кизуз и михтав каванот, в них указывается на какой счёт, кому и какая сумма должна быть переведена. Это особенно важно, когда банк производит оплату не чеком, а банковским переводом. Если квартира свободна от залогов, то деньги переходят сразу хозяину квартиры, и надобности в ораот кизуз и михтав каванот нет. Вам нужно просто сообщить банку номер его счёта для выполнения банковского перевода. Когда банк готовит чек, номер счёта ему не понадобится. Но тут есть один важный момент, о котором вспоминают в последнюю очередь. Перевести деньги или вложить чек можно только на общий счёт всех вписанных в договор владельцев. Но не всегда у них есть общий счёт. Муж и жена могут пользоваться разными счетами, квартира может принадлежать родителям и детям, что особенно распространено среди новых репатриантов, которым разрешено объединять льготные машканты. Наконец, владельцами могут быть несколько наследников, живущих в разных городах и странах. Банк никогда не станет вмешиваться в проблемы раздела денег между владельцами недвижимости. Даже не пытайтесь убедить служащего выписать каждому из пяти наследников чек на одну пятую часть суммы. Это просто не функция банка. Муж и жена должны один из счетов сделать общим. В варианте с родителями банк может перевести деньги на счёт детей, при наличии письменного согласия родителей, оформленного у адвоката. Но об этом стоит позаботиться заранее, а не когда у вас на руках чек, где вписаны имена всех указанных в договоре. В случае с наследниками можно доверить получение денег кому-то одному, а если с этим есть проблемы, то по согласию всех продающих деньги переводятся на счёт адвоката (хэшбон нээманут), который их делит в соответствии с завещанием или решением суда. Согласие сторон о передаче денег адвокату должно быть оформлено в виде письменного соглашения, и заранее передано в банк.

    11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность

      12. Один из обязательных документов при оформлении ипотечной ссуды - ипуй коах - нотариальная доверенность. При открытии папки вы получаете бланк доверенности, с ним идёте к нотариусу (каждый покупающий должен лично поставить свою подпись при нотариусе, предъявив удостоверение личности. Если права на квартиру записаны в строительной компании, она тоже потребует ипуй коах. Иногда бланк доверенности строительной компании подходит банку. Вы сэкономить время и деньги, если сделаете не две разные доверенности, а нужное количество экземпляров одной. Обратите внимание, что некоторые банки требуют, чтобы доверенность была заполнена на печатной машинке, а не от руки и уж конечно исправлений типексом быть не должно.

    12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды

      13. Ежемесячная оплата ипотечной ссуды производится автоматически с вашего счёта. Для этого при оформлении ссуд вы даёте своему банку постоянное указание. Если покупает квартиру более чем одна семья, вы можете договориться о том, в какой пропорции со счёта каждого будет сниматься месячная выплата. Тогда каждая семья должна дать отдельное указание на свой счёт. Если покупающие не работают, то постоянное указание даётся со счёта генерального гаранта. Перевести его на счёт покупателей можно только после устройства на работу хотя бы одного из них.

    13. Биюль - оплата марочных сборов в банке

    14. Подписи гарантов и их документы в оригинале

      15. После открытия папки и до перевода денег должны подписаться гаранты. На подпись необходимо приходить с теудат зеутом и оригиналами тлушей. В крайнем случае, тлуш можно поднести попозже. Гарантам не обязательно приходить именно в то отделение банка, где вы оформляете машканту. Подписываемые гарантом документы можно переслать в любое отделение банка. Пересылка документов увеличивает риск потери какой-нибудь бумаги, поэтому желательно это сделать до того, как оплачен биюль. Но самый главный вопрос - на каком этапе оформления лучше приглашать гарантов. Универсального ответа тут быть не может, но мы разберём все за и против, которые вам необходимо взвесить, чтобы принять правильное решение. С точки зрения вашей готовности произвести оплату в срок согласно договору, чем быстрей вы закончите все банковские формальности, тем лучше. С точки зрения возможностей торговаться с банком о процентах - чем меньше вы к нему привязаны, чем легче можете уйти к конкуренту, тем легче торговаться. С другой стороны, необходимо взвесить возможные задержки в переводе денег, как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Ваша преждевременная готовность может обернуться большой головной болью и лишними расходами. Если с момента подписания документов до получения денег прошло более 2-3 месяцев, что вполне возможно, то банк сделает повторную проверку гарантов и попросит их последние тлуши. За это время человек мог уволиться, уехать за границу, наделать долгов. Представьте, что это выясняется, когда с третьей попытки михтав каванот дошёл до вашего банка... Риск, что гарант "испортится" особенно велик, если вы нашли его "по объявлению". Таких гарантов стоит приглашать только тогда, когда опасности серьёзных задержек миновали. Не помешает попросить служащего сделать компьютерную проверку гаранта непосредственно перед подписью. Некоторые банки посылают клиента забирать теудат закаут из другого банка только после подписи гарантов. Если ваши гаранты относятся к "группе риска", убедите служащего сделать это раньше. Итак, приглашать гарантов лучше всего незадолго до перевода денег, когда никаких задержек, способных затянуть процесс на месяц и более, уже не предвидится, и оговоренный с банком процент не изменится до ожидаемого срока перевода денег. Но не стоит слишком затягивать и оставлять подписи гарантов на самый последний день, так как это может задержать или сорвать перевод денег. Сегодня есть возможность сделать страховку риска и обойтись без гарантов. Насколько это выгодно, вы должны решить сами, получив у служащего расчёт месячных выплат со страховкой риска и без неё. Для банка страховка риска самый надёжный вариант. Клиенту спокойствие банка обходится в несколько десятков тысяч шекелей. С точки зрения процесса оформления страховка ускоряет его, так как нет необходимости в гарантах, но этап проверок наоборот затягивается. Страховая компания самостоятельно проверяет вашу платежеспособность и благонадёжность. Банк, прежде чем дать окончательное разрешение на получение ссуд, получает её согласие.

    15. Страховка квартиры и жизни

      16. В возрасте до 55 лет покупающие квартиру обязаны сделать страховку жизни. По достижении 65 лет страховка автоматически прерывается. Страховку квартиры обязаны делать все, получающие ссуды, но если дом в процессе строительства, то выплаты по страховке начинаются только после получения ключей. Обе страховки считаются обязательными при получении ипотечных ссуд. Однако вы не обязаны делать их через банк. Сегодня на рынке есть много страховых компаний, предлагаюших те же самые страховки, но дешевле. Выбирать страховую компанию можно как в процессе оформления документации, так и после. Чтобы не вносить в процесс оформления ссуд лишние проблемы, первоначально можно сделать страховки через банк, а затем, когда ссуды получены, спокойно заняться выбором самым выгодных предложений и поменять страховую компанию. Обратите внимание, что страховка квартиры обновляется каждый год. Покупая страховку вне банка, проверьте, что сама компания обязуется пересылать необходимые документы непосредственно в банк, не берите эту ответственность на себя. Если документы получите вы и забудете передать в банк, то с вас снова могут снять деньги по страховке через банк.

    16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком

      17. Как мы уже говорили, любой ответ банка является условным, и если условие не выполняется, то и ответ может измениться. Одно из важных условий получения указанной в разрешении банка суммы - подтверждение оценщиком (шамаем) рыночной стоимости покупаемой квартиры. Если оценка окажется меньше, то выдаваемая банком сумма пропорционально сократится. Например: банк разрешил вам 90% от стоимости квартиры, которая согласно договору 100.000$, но оценщик оценил её в 90.000$. Соответственно, вы получите 90% от оценки, то есть 81.000$, а не 90.000$, как рассчитывали. Если подобное развитие событий делает для вас покупку квартиры невозможной, советуем пригласить оценщика до того, как подписан окончательный договор, а предварительный обусловить не только разрешением банка, но и оценкой шамая. В худшем случае вы потеряете несколько сот шекелей, но не возьмёте на себя невыполнимых обязательств.
      Что делать, если договор заключён, а оценка не соответствует? Такие случаи встречаются довольно часто, даже когда записанная в договоре цена не завышена. О завышении цены разговор отдельный (см. НА ГРАНИ ЗАКОНА), а пока коснёмся некоторых критериев оценки. Сразу заметим, что оценка недвижимости - профессия, которой надо достаточно долго учиться, и изложить её на 2-3 страницах нельзя, но знание некоторых критериев поможет вам правильно спланировать сделку. Это особенно важно, когда получаемые из банка суммы предельно высокие, и других источников финансирования у вас нет.
      Цены на недвижимость устанавливает рынок. После кратковременного поиска вы узнаёте, сколько стоит квартира в том или ином городе и районе. Основной метод оценщика примерно такой же - сравнение с подобным, только он пользуется компьютерной базой данных и специальными формулами, позволяющими от средней цены 1 кв. м. данного типа квартир прийти к оценке конкретной квартиры с учётом её особенностей. Учитываются десятки факторов, но основными, после местоположения и возраста строения, являются количество комнат и метраж. Они формируют основу оценки, а второстепенные факторы могут незначительно менять её в ту или иную сторону. Рыночная ситуация не всегда соответствует формулам и часто второстепенные или временные факторы дают достаточно сильные расхождения в оценке шамая и рыночной цене. Повышенный спрос на определённый вид квартир может почти стереть различия в метраже, тогда как оценка шамая учитывает это в первую очередь. Например, возник повышенный спрос на квартиры для молодых пар с одним ребёнком. Такой семье нужна недорогая квартира, имеющая салон и две спальни. Многих не очень интересуют размеры, так как основная задача - дать ребёнку отдельную комнату. Владельцы больших по метражу квартир вынуждены снижать цену, учитывая ограниченные возможности потенциальных покупателей, а владельцы квартир в две с половиной комнаты, где есть возможность преобразования половины в спальное место, выиграют в цене на волне спроса. В результате на вздорожавшую маленькую квартиру с трудом можно будет получить необходимую оценку, тогда как оценка большой будет порой превышать реальную стоимость. Вложения в квартиру не всегда получают адекватное отражение оценщика. Вы, как покупатель, предпочитаете заплатить чуть дороже за квартиру, оборудование которой обошлось хозяину в 10-15 тысяч долларов, а оценщик берёт в расчёт, что в случае конфискации за долги банку оставят стены, пол и потолок.
      Приведённые примеры достаточно типичны для сегодняшнего положения на рынке недорогих квартир. Поэтому можно выделить такую тенденцию: средняя рыночная цена маленькой хорошо оборудованной квартиры выше её оценки шамаем, а на большую по размерам квартиру в плохом состоянии есть шанс получить оценку выше её реальной стоимости. А значит, проблемы с оценщиком могут возникнуть не только у желающих получить 100% финансирование за счёт завышения цены, но и у вполне законопослушных граждан в обычной сделке. Как избежать этих проблем и как их решать, если они всё-таки возникли?
      Во-первых, желательно хорошо ознакомиться с уровнем рыночных цен до совершения сделки, чтобы по ошибке не переплатить лишнего. Во-вторых, хорошо поторговаться с продающим. В-третьих, если есть сомнения, пригласить оценщика до подписания основного договора. Когда договор подписан и его расторжение повлечёт штрафные санкции, а из-за низкой оценки шамая банк урезал ссуды и денег не хватает, ещё есть способы поправить ситуацию. Первое, что вам нужно сделать, - подать дополнительную просьбу на увеличение процента финансирования. Например: цена квартиры 100.000$, было разрешение на 90% от стоимости, то есть 90.000$. После оценки шамая, которая составила 92000$, 90% оказались равны 82.800$. Вы подаёте дополнительную просьбу на 95% от оценки, что составит 87.400$, частично решая проблему. Если в результате количество дополнительных банковских ссуд не будет превышать 70% от шамаута, то шансы на положительный ответ банка достаточно велики. Но бывает такое, что первоначальная просьба уже, что называется, под завязку, и банк непреклонен в решении урезать ссуды. Помните, и с банком, и с оценщиком можно спорить. Какие аргументы могут их убедить? Самый веский аргумент - рынок. Как уже говорилось, при формальной оценке некоторых видов квартир возможны расхождения с реальной рыночной ценой. Это лучше пояснить на примере: представьте ряд домов с однотипными квартирами, часть из которых выходит на шумную дорогу, а часть имеет вид на парк и море. Разница в цене абсолютно одинаковых квартир в одном и том же доме может дойти до 10-20%, тогда как шамай, исходящий из средней цены, за красивый вид добавит только пару процентов. Если сузить зону сравнения и выделить только квартиры с видом на море, то оценка получится другой. Именно это следует доказать, для чего желательно собрать информацию по заключённым в последние полгода сделкам и по тем предложениям, которые есть на рынке на данный момент. Можно попробовать заказать ещё одного оценщика. Иногда служащий банка сам предлагает сделать повторную оценку у другого шамая. Сегодня, борясь с жульничеством, многие банки ограничили возможности выбора оценщиков для определённых групп населения, оставив самых несговорчивых.
      Большой балаган начинается в периоды неожиданных скачков доллара. Мало того, что получаемая в банке сумма в шекелях, а договор в долларах. В такие периоды многие банки просят давать оценку и в шекелях, и в долларах, а потом исходят из меньшей. Об этом тоже нужно спорить. Если никакие доводы не подействовали и оценщик данного банка не меняет решения, попробуйте другой банк. Очень полезно во всех отношениях держать наготове конкурента, к которому вы можете уйти, почти до самого последнего момента. Это поможет и говорить о процентах, и получить необходимую сумму.
      Возможно вам удастся решить проблему с оценкой, перейдя в другой банк, но возможно и нет. Если случилось последнее, то, кроме расторжения сделки, есть другие выходы. Вот некоторые из них: взять ссуду в обычном банке на недостающую сумму, договориться с хозяином о погашении долга после вселения несколькими платежами (если он на это пойдёт); отсрочить дату передачи ключей, оставив хозяев жить в квартире на условиях съёма в счёт погашения долга; сдать квартиру и оплату за съём передать продающему. Но лучше всего - подписывать договор только после положительного ответа банка и после оценки квартиры шамаем.

    17. Справка о возврате квартирных

      18. Если вы получали повышенные субсидии на съём жилья, то при покупке квартиры может возникнуть ситуация, когда часть из полученного вперёд необходимо вернуть. Не ждите до последнего момента, не надейтесь, что про это забудут. А вот перевод денег это может задержать, поэтому сразу спросите у служащего, что из полученного подлежит возврату и подготовьте нужную справку.

    18. Асават арвут (при необходимости)

      19. Здесь мы подразумеваем не тот асават арвут, который выдаётся банку строительной компанией уже после перевода машканты вместе с банковской гарантией (арвут банкаит). В некоторых случаях асават арвут требуется предоставить до перевода первой части ссуд. Это происходит, когда есть финансовое сопровождение проекта каким-либо банком. Проще говоря, компания взяла ссуды под строительство, поэтому весь проект изначально заложен. Так как для ипотечного банка заложенная квартира не будет гарантией, то для получения машканты необходимо освободить её от общего залога. Эта процедура значительно упростится, если вы получаете ссуды в "смежном" ипотечном банке, относящемся к сопровождающему проект банку. При первой покупке лучше так и сделать. Дело в том, что финансовое сопровождение используется как отличный способ привести всех покупателей данного проекта в свой ипотечный банк. И если вы решите уйти к конкурентам, придется хорошо побегать, выбивая асават арвут. При переводе ссуд, взятых в другом банке (продажа - покупка), выбора уже нет. Можно, конечно, погасить ссуды в одном банке и взять в другом, но насколько это вам выгодно, особенно при наличии закаута. Вот недостающую часть ссуд возможно получить в сопровождающем банке, а затем перевести ссуды со старой квартиры. Это значительно облегчит получение асават арвут, но возможно только при условии, что общее количество ссуд не будет превышать 80% от стоимости квартиры, иначе ваш старый банк не подпишет необходимое в таких случаях межбанковское соглашение - пари пасо. Обратимся ещё раз к примеру на рис. №1, где предпоследнее звено цепочки D покупает квартиру от строительной компании. Предположим, что D оплатил 10% из личных сбережений и собирался перевести свои ссуды в размере 50.000 шек. Тут выясняется, что у проекта есть финансовое сопровождение и его банк требует асават арвут. D идет в компанию, там его направляют в банк сопровождения, а в банке говорят: мы не можем дать то, что вы просите, так как квартира стоит 400.000 шек., а ваша оплата вместе с переведённой машкантой составит всего 10% + 50.000 шек. = 90.000 шек. Заплатите еще хотя бы 250.000 шек. и получите асават арвут. Но эти деньги D должен получить от покупателя после перевода машканты. Получается замкнутый круг, разорвать который можно, заплатив 250.000 шек. из личных сбережений или взяв их в банке сопровождения. Другой вариант: найти только 50.000 шек. своих денег, произвести оплату в компанию, чтобы не нарушить договор, а машканту заморозить, чтобы не задерживать цепочку. Но самое лучшее, чтобы ваш адвокат проверил договор компании и заранее защитил ваши интересы, обусловив оплату 50.000 шек. предоставлением асават арвут. Тогда с банком сопровождения будете разбираться не вы, а строительная компания.

    19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)

      20. Такое соглашение делается при получении ипотечных ссуд на одну квартиру в разных банках. Выгодно это делать или нет - зависит от конкретного случая, но беготни у вас будет ровно в два раза больше. И главное, конечно, проверить, укладываетесь ли вы в банковские критерии, до получения ссуд во втором банке. Иначе первый банк не подпишет соглашение. Одним из основных критериев является предел ссуд в 80% (включая закаут) от стоимости квартиры. Его можно преодолеть только, если один из банков согласится взять на себя большие риски, что очень маловероятно.

    20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)

      21. В некоторых банках прямо перед переводом денег вы должны подписать специальный бланк о своём окончательном согласии. Если служащий не сделал это заранее, что им запрещено, придётся лишний раз посетить банк. Не обязательно идти в свое отделение. Подойдите в ближайшее к вам и попросите служащего оформить нужную бумагу и связаться с вашим отделением. На ораа билти хозерет достаточна подпись хотя бы одного из покупателей.
    		Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

     

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.