Машканта.ру
Ипотека в Израиле, кредитование под залог недвижимости, пособие для получателя ипотечных ссуд
Автор - Боголюбов Юрий. Копирование только с согласия автора, при цитировании ссылка на источник обязательна.
Реклама
Литературная сеть - поэзия, стихи, критика
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
  • Главная
  • Оглавление
  • Словарь

    • ИПОТЕЧНЫЙ БАНК (БАНК ЛЕ МАШКАНТАОТ)

    ПРОЦЕСС ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ССУД

    1. Когда лучше подавать просьбу в банк
    2. Предварительная проверка возможностей
      1. Месячный возврат по ссудам
      2. Процентое соотношение всех ссуд и стоимости квартиры
      3. Процентое соотношение банковских ссуд (машлимот) и стоимости квартиры при наличии закаута
    3. Что даёт наличие предварительного ответа?
    4. Что проверяет банк?
      1. Документальное подтверждение доходов
      2. Подлинность документов
      3. Перспективы на будущее, возраст
      4. Не подтверждённые документально доходы
      5. Финансовая дисциплина
      6. Накопления - долги
      7. Гаранты
      8. Квартира
      9. Личное впечатление служащего
    5. Как вести себя в банке?
      1. О чём не следовало бы говорить в банке
      2. О чём нужно говорить в банке
      3. Можно ли подавать просьбы сразу в несколько банков?
    6. Обусловленность разрешения.
    7. Документ о правах на льготную ссуду (теудат закаут)
      1. Роль закаута
      2. Процедура заказа
      3. Задержки в оформлении
      4. Выходы из сложных ситуаций
      5. Объединение закаутов
    8. Открытие папки
    9. Сопутствующие документы
      1. Оригиналы документов
      2. Основной договор
      3. Документы продающих о владении
      4. Итхайвут мохер - обязательство продающей стороны
      5. Аарат азара - предупредительная запись в табо в пользу банка
      6. Одаат мишкун - запись в залоговом реестре (если банк потребует)
      7. Михтав каванот - письмо из банка продающих
      8. Ораот кизуз - указание о переводе денег в соответствии с михтав каванот
      9. Квитанция об оплате личного взноса за квартиру
      10. Номер счёта продающих
      11. Ипуй коах - Нотариальная доверенность
      12. Ораат кева - постоянное указание в банк о ежемесячном возврате ссуды
      13. Биюль - оплата марочных сборов в банке
      14. Подписи гарантов и их документы в оригинале
      15. Страховка квартиры и жизни
      16. Шамаут - оценка квартиры банковским оценщиком
      17. Справка о возврате квартирных
      18. Асават арвут (при необходимости)
      19. Пари пасо - межбанковское соглашение (при необходимости)
      20. Ораа билти хозерет - окончательное указание о переводе денег (некоторые банки)
    10. Перевод первой части денег
    11. Сопутствующие документы
    12. Перевод второй части денег
    13. Перевод ссуд (грират машканта)
      1. Возможные изменения льготной части
      2. Ограничения в пропорциональном соотношении ссуд и стоимости квартиры
      3. Роль разницы цен покупаемой и продаваемой квартиры

    КАК, КОГДА И О ЧЁМ ТОРГОВАТЬСЯ

    1. Сколько стоит 0.1%?
    2. Универсальные способы торга
    3. Особенности торга в зависимости от банковской программы
      1. Постоянный процент
      2. Переменный процент
      3. Ссуды с привязкой к доллару США
      4. Прайм
      5. Постоянный процент без привязки
      6. Страховка или гаранты?
    4. Способы выплат и отсрочки
      1. Формула Шпицера и керен шава
      2. Булит
      3. Грейс
      4. Прайм
      5. Машканта медурегет - ступенчатый возврат
    5. Преимущества и недостатки разнообразия банковских программ
    6. Трудные случаи торга
    7. Соковыжималка для банков
    8. Особое соглашения банка и строительной фирмы

    ЗАМОРОЗКА МАШКАНТЫ

    НА ГРАНИ ЗАКОНА

    ЗА ГРАНЬЮ ЗАКОНА

    ПЕРЕСЧЕТ МАШКАНТЫ



    		•
    1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 - 9 - 10 - 11 - 12 - 13 - 14

    1. Особенности торга в зависимости от банковской программы

      1. Постоянный процент с привязкой к индексу цен

        2. Лет десять назад постоянный процент с привязкой к индексу потребительских цен был единственной программой на рынке ипотечных ссуд. Основное преимущество постоянного процента, из-за которого бытует мнение, что он самый выгодный, чисто психологическое. Программа предельно проста: есть процент, который закрывается с банком при получении ссуды, и есть индекс цен. Условия не меняются, и общение с банком заканчивается сразу после перевода денег, а дальше - только плати вовремя. Для людей, не искушённых в экономических науках, для тех, у кого экономические выкладки вызывают мигрень, а процесс оформления ссуды представляется чем-то вроде пытки, постоянный процент кажется наименьшим из зол и они выбирают его. Постоянный процент наиболее прост с точки зрения торга с банком. Ясно, о чём говорить - конкретная цифра, программа одинакова во всех банках (за исключением несущественных деталей) и легко поддаётся сравнению. Поэтому описанные ранее способы торга с банком вполне достаточны, чтобы добиться наилучших условий в данной программе. При выборе постоянного процента клиента обычно не посвящают в "банковскую кухню", и ему самому следует позаботиться об определении ориентиров. Лучше всего сравнивать и привязывать предлагаемые условия со среднебанковским процентом (рибит мемуца).
        Как уже было сказано, каких-то серьёзных отличий в программах с постоянным процентом не существует. Различные названия типа: машканта комплет, медурегет (ступенчатая), машканта 10 и т. п., - имеют больше рекламный характер, так как сути не меняют. Пожалуй, только машканта медурегет или грейс (отсрочка по выплатам ссуд) могут иметь эквивалент равный десятым долям процента, так как они увеличивают размер банковского финансирования. Возможность выбора дня снятия месячной оплаты со счёта или освобождение от каких-либо сопутствующих расходов не стоят даже десятой доли процента. Поддаваться на подобные рекламные уловки не стоит.
        Но у постоянного процента есть и недостатки. Эту программу нельзя менять в течение всего срока, не так выгодно производить погашение ссуд. А представьте себе, что пока вы оформляли сделку, положение на рынке изменилось, и постоянный процент сильно вырос. Выбрав его, вы свяжете себя на длительный срок. Есть и другие случаи, когда стоит подумать над альтернативными программами.

      2. Переменный процент с привязкой к индексу цен

        3. Само слово переменный, часто отпугивает людей отсутствием определённости. Они подозревают какую-то ловушку, куда их хотят заманить изначально привлекательными условиями, которые затем меняются бог весть как. На самом деле, переменный процент не так уж страшен и у него есть ряд преимуществ:
        - закрываемый на первый срок (до ближайшего изменения) процент всегда ниже постоянного, предлагаемого в данный момент на рынке ссуд.
        - возможность досрочного погашения ссуд без штрафа.
        - возможность перехода на другие программы.
        Есть случаи, когда однозначно можно сказать, что переменный процент выгоден. Например, через несколько лет у вас открывается большая сумма денег, за счёт которой вы хотите погасить часть ссуд. Взяв её под переменный процент, вы получите лучшие условия и избежите штрафа. Но насколько он выгоден, как ипотечная ссуда на длительный срок? Однозначного ответа на этот вопрос нет, да и цель нашей книги другая. Единственное, что можно посоветовать, - не отметать безоглядно возможные альтернативы постоянному проценту, особенно когда положение на рынке ссуд не в пользу берущего.
        С точки зрения торга с банком переменный процент более сложен, нужно знать гораздо больше нюансов и хитростей, чтобы получить лучшие условия. Кроме процента на первый срок, есть ещё ряд параметров, по которым необходимо вести торг. Существует много различных программ с переменным процентом. В разных банках они могут быть разные и сравнивать их крайне сложно. Уже нельзя прийти к служащему и сказать, что в соседнем банке предложили процент ниже, так как он ответит, например, что у него лучше условия перехода на другую программу, а это важнее. Итак, о чём же говорить, беря ссуды под переменный процент?

        • процент на первый срок
          • То, что является основным предметом торга в ссудах с постоянным процентом, при переменном проценте клиент получает, можно сказать, без боя. Это создаёт ощущение, что торговаться дальше не о чем. Банк как бы снимает вопрос о возможности торга о других элементах программы, представляя их как нечто неизменное. Если клиент не знает сам, о чём спорить, ему никто не скажет. Процент на первый срок действительно важен лишь в том случае, когда вы уверены, что погасите ссуду до его окончания.
        • условия изменения процента
          • Что произойдёт с переменным процентом, если вы оставите его до окончания всего срока? - Процент будет меняться через определённые промежутки времени (от 10 месяцев до 18 лет, в зависимости от вида программы). Каким образом будет определяться ставка - основной предмет торга в данном случае. Есть два основных момента: ориентир и надбавка, то есть при изменении процент становится равным величине ориентира + надбавка. Ориентирами могут служить - рибит мемуца и мехир гиюс. Первый из них более объективен, так как определяется Банком Израиля, и, как это ни странно, из-за разницы в системах подсчёта декларируемый банком мехир гиюс, который можно назвать себестоимостью денег, в некоторых случаях может оказаться выше среднебанковского процента по ссудам. Но самое невыгодное, когда банк может выбрать тот ориентир, который на момент изменения условий выше. Это один из банковских рекламных трюков: вам говорят - у нас очень низкая надбавка при изменении условий, умалчивая про ориентир, который выбирает банк по своему усмотрению.
          Теперь о надбавке, которая, собственно, и является основным предметом торга, она на 90% определяет выгодность программы, как долгосрочной ссуды. Рассмотрим пример. На день оформления машканты на рынке ссуд рибит мемуца равен 6.0%. Предположим, что вы хороший клиент и банк разрешил вам постоянный процент 6.0% - мемуца. В то же время, вам предлагают переменную ставку 5%, которая сохранится в течение 2 лет, а затем изменится на рибит мемуца + 0.5%. Если вся программа рассчитана на 32 года, то получается, что первые два года вы платите мемуца минус 1%, а оставшиеся 30 лет - мемуца плюс 0.5%. Полпроцента за 30 лет гораздо больше одного за 2 года, и с этой точки зрения программа не выгодна. Но служащий говорит вам, что смотреть надо с другой стороны, сегодня вы можете взять постоянный процент 6.0%, связав себя на 25 лет, тогда как рибит мемуца может снизиться. Однако, рибит мемуца может как понизиться, так и повыситься. Чтобы вам получить условия не хуже постоянного процента 6.0%, средний ориентир переменного процента за весь срок должен быть меньше 5.5%, так как есть ещё 0.5% надбавка. Вы делитесь сомнениями со служащим по поводу возможного повышения (не только понижения) рибит мемуца, а заодно замечаете, что столь высокая надбавка делает программу вообще малопривлекательной и пытаетесь сбить её до 0,2 - 0,3%. Цифры в этом примере взяты произвольные, цель его - показать, что чем хуже условия на рынке ссуд в момент оформления и чем меньше надбавка при переходе, тем привлекательнее программа с переменным процентом. Внесём некоторые изменения. При заключении договора на квартиру в банках вам обещали постоянный 5.2%. Сделка сильно затянулась, а к моменту перевода денег разразился очередной ближневосточный кризис или рухнула какая-нибудь биржа. В результате, ниже, чем о 7.0% ни один банк говорить не желает. Теперь, даже если надбавка при изменении будет 0.8%, стоит серьёзно подумать о переменном проценте.

        • условия погашения
          • Опытный служащий не будет спешить понижать надбавку, пока не использует все козыри в споре. Одним из них является возможность досрочного погашения ссуд с переменным процентом без штрафа. Серьёзным аргументом, имеющим эквивалент в десятых долях процента, это считать нельзя. Что такое штраф за досрочное погашение ссуд под постоянный процент? В сущности, это один из препонов, придуманных банком с целью предотвратить торг о процентах после выдачи ссуды. Поясним на примере: когда вы получали машканту, ниже, чем о 6% ни один банк говорить не хотел. Через год ситуация изменилась и среднебанковский процент стал 5.5%. Вам выгодно взять ссуды в другом банке под более низкий процент и погасить прежние. Но банку это не выгодно, и чтобы вы этого не делали, он облагает вас штрафом, делающим данную операцию экономически бесполезной. Однако, если среднебанковский процент не ниже того, что вы получили, то никакого штрафа программа с постоянным процентом и привязкой к индексу не предусматривает. Поэтому, если у вас завелись лишние деньги и вы не видите им другого применения, кроме как вернуть ссуды, вам лишь нужно выждать благоприятный момент, когда мемуца выше взятого постоянного процента. Пока вы ждёте, деньги стоит закрыть на помесячном вкладе, с возможностью получения во второй половине любого месяца. Погашение шекелевых ссуд делается во второй половине месяца. Как видим, особого преимущества в возможности досрочного погашения ссуд под переменный процент нет.

        • условия перехода на другие программы, расходы
          • Но самый главный аргумент в пользу переменного процента - возможность перехода в будущем на постоянный. Вернёмся к нашему примеру, где под постоянный разрешали 6.0%, а переменный - 5.0% с изменением на мемуца + 0.5%. Служащий говорит вам, действительно, мемуца может вести себя по-разному, но зачем оставлять программу на весь срок. Достаточно один раз поймать хорошие условия, когда банки дают низкий постоянный процент и перейти на него. Насколько это реально, зависит от многих факторов. Прежде всего, от возможности торговаться с банком, а именно она будет крайне ограничена. В отличие от изменений процентной ставки внутри программы, условия которых оговариваются при оформлении, условия перехода на постоянный процент не оговариваются заранее. Это самый большой минус, так как банк тем самым лишает вас возможности торговаться, откладывая разговор на потом. Служащий говорит: когда вы решите перейти на постоянный процент, подаёте точно такую же просьбу, как при получении ссуды, так как, фактически, вы берёте новую ссуду и гасите за счёт неё старую. Это действительно так, просьба выглядит точно так же, но вот ваше положение, как просящего, существенно отличается. Вы уже привязаны к банку и не можете в полной мере использовать главный козырь - конкуренцию. Другими словами, условия будет диктовать банк, а вам останется решать: или принять их, или остаться на переменном проценте ещё на один срок. Конечно, некоторые возможности для контраргументов, к которым банк прислушается, у вас будут. Но мы рассмотрим их в отдельной главе "Трудные случаи торга".
          Кроме процентной ставки есть и другие моменты, влияющие на выгодность программ с переменным процентом, впрочем, как и всех других программ, разрешающих переход на другие. Немаловажное значение имеют промежутки времени, в/через которые разрешается производить замену или погашение (подробнее см. - временные рамки). Мы уже говорили, что переход на другую программу фактически является погашением одной ссуды за счёт другой. Это не просто изменение процентной ставки, которое происходит автоматически, а получение новой ссуды со всеми вытекающими последствиями: оплатой банковских сборов, гарантами и т.д. Такие мелкие детали чаще всего просто упускаются из виду, и клиент узнаёт о них, только когда доходит до переоформления. Мы советуем заранее узнать у служащего всё, что касается процедуры перехода с одной программы на другую. Следует обратить внимание и на ваши возможности в плане выбора различных программ при переходе (не только постоянного процента с привязкой к индексу). Чем шире выбор, тем лучше для клиента.

        • временные рамки
          • Сроки не являются предметом торга, они, скорее, вопрос выбора. Сегодня банки предлагают множество программ с переменным процентом, где сроки его изменения колеблются от 10 месяцев до 18 лет. Иногда в пределах одной программы у вас есть возможность самим выбрать срок. Мы не собираемся описывать или классифицировать эти программы. Наша задача вывести закономерности, дающие ключ к оценке той или иной программы.
          Первый срок играет роль приманки. Реклама низкого процента всегда очень привлекательна. Соответственно, чем короче первый срок, тем привлекательней его условия, чем он длиннее, тем условия ближе к постоянному проценту. Под условиями подразумевается не только процентная ставка, но и возможность досрочного погашения или перехода на другие программы. При коротком первом сроке в течение его возможно погашение без штрафов или переход. При его увеличении такая возможность может вообще отсутствовать или сохраняется штраф, чуть меньше, чем у постоянного процента.
          Частота последующих смен процентной ставки влияет на рискованность программы. Чем чаще они происходят, тем меньше риска, так как результат будет максимально приближен к среднеарифметической от всех мемуца + надбавка. Если ставка меняется всего один раз за весь срок, то вы максимально подвержены воле случая. Есть шанс поймать очень низкий или очень высокий процент, который сохранится до конца выплат. Стоит ли играть в такую лотерею, решать вам. Большее количество смен процентной ставки расширяет ваши возможности в плане досрочного погашения или перехода на другие программы, так как по окончании первого срока они разрешены только в переходные моменты. Шекелевые ссуды разрешено гасить без штрафа только во второй половине месяца. О своих намерениях вы должны предупреждать банк заранее, срок предварительного уведомления может колебаться от 10 до 45 дней. Чем от короче, тем выгоднее для клиента.

      3. Ссуды с привязкой к доллару США

        4. В Израиле у многих существует предубеждение против привязки к доллару. Оно имеет скорее психологическую, нежели экономическую основу. С долларом мы гораздо чаще сталкиваемся в повседневной жизни, например, при оплате за съём квартиры, при покупке квартиры со вторых рук. Курс доллара каждый день сообщают в средствах массовой информации, вывешивают в банках. Резкие и неожиданные скачки оставляют в сознании людей достаточно сильный след, особенно если они в это время производили крупные денежные операции. Так, к моменту перевода денег за купленную квартиру доллар может подскочить, а через несколько дней снова упасть. Но если говорить о длительных сроках, то привязка к доллару оказывается гораздо более выгодной, чем привязка к индексу потребительских цен. Просто об индексе цен мы слышим гораздо меньше, хотя по статистике его рост, начиная с 1986 по 2002 годы (см. диаграмму № 1), более чем в два раза превышал рост курса доллара. А если учесть низкие проценты на долларовые ссуды, то их выгодность становится очевидной.
        В долларовых ссудах хорошо просматривается классическая схема работы ипотечного банка. Процентная ставка определяется из расчёта "либор" + надбавка. Процент "либор" определяется на основе среднего процента на долларовые ссуды в пяти крупнейших лондонских банках и уточняется каждые 6 месяцев. В сущности, это тоже переменный процент, но гораздо более нормальный, в том смысле, что банк не пытается заманить вас низкой начальной ставкой на короткий срок, затем меняя её на высокую. Вы сразу оговариваете надбавку, составляющую прибыль банка и являющуюся основным предметом торга для вас. Как и шекелевые ссуды под переменный процент, долларовые можно гасить без штрафов или переходить на другие программы. Заранее поинтересуйтесь, нет ли при переходе ограничений в выборе программ, какова процедура перехода и есть ли дополнительные расходы, а также, за какой срок необходимо предупреждать при досрочном погашении. Особенно важный момент, который следует проверить - идёт ли перерасчёт по официальному курсу доллара (шаар яциг) и нет ли базисного курса, ниже которого он не опускается. Последний момент особенно важен, если вы собираетесь в ближайшее время произвести досрочное погашение. Курс доллара может опуститься, но если установлен базисный, то вы не выиграете на понижении. Отсутствие базисного курса делает особенно выгодной привязку к доллару в период его скачка. Однако, если в договоре на покупку цена тоже привязана к доллару, то и оплата за квартиру произойдёт по тому же курсу.

      4. Прайм

        5. В ссудах на основе коммерческой банковской ставки "прайм" тоже легко просматривается классическая схема. Банк Израиля с учётом возможной инфляции устанавливает процент, под который банки получают деньги, а затем выдают с надбавкой. Сама учётная ставка Банк Израиля равна "прайму" за минусом 1.5%. Если вы получили деньги под ("прайм" - 1%), то надбавка составит всего 0.5%, если ваш процент ("прайм" + 1%), то надбавка банка 2.5%. Надбавка, соответственно, является основным предметом торга. Процент, под который вы получаете ссуду, гораздо выше, чем постоянный или переменный, но отсутствует привязка к индексу потребительских цен. Лучше это или хуже - вопрос дискуссионный. Раньше подобные ссуды выдавались только на короткие сроки. Сегодня есть возможность получить ссуду под "прайм" на срок до 25 лет.

      5. Постоянный процент без привязки

        6. Это единственная программа, в которой нет переменной величины. Банк выдаёт сумму денег и за установленный срок должен получить её с установленным заранее процентом. Вроде бы это хорошо для получателя, так как он точно знает, сколько должен вернуть. Банк в случае гиперинфляции рискует потерять деньги. Но банк учитывает свои риски в более высоком проценте, с одной стороны, и в достаточно коротком сроке, с другой. Эти ссуды выдаются не более чем на 10 лет. Для большинства берущих ипотечные ссуды постоянный процент неприемлем из-за высокой месячной выплаты.
        Основной предмет торга с банком - собственно, процент, который можно сравнивать с аналогичными программами не только в ипотечных, но и в обычных банках, так как подобные ссуды выдают на различные цели. Более того, если ваши доходы позволяют вам взять ссуду на короткий срок, то стоит подумать об обычном банке или страховой компании. Этим вы сэкономите на обязательных страховках и сможете получить лучшие условия, снизив отношение ипотечных ссуд к стоимости квартиры (подробнее см. Трудные случаи торга).

      6. Страховка или гаранты?

        7. ????????????????

    		Реклама:


    Поиск по базам Алмазной биржи Израиля
    Прозрачные бриллианты
    Вес от
    до
    Цена $ от
    до
    Фантазийные бриллианты

     

    Прочитав это пособие по получению ипотечной ссуды, Вы сможете сэкономить десятки тысяч шекелей за счет более выгодных условий кредитования. Условия получения ссуды зависят от умения клиента вести переговоры с банком.

    Copyright ©Bogoliubov Yuri All rights reserved. Использование материалов сайта только с разрешения автора. При цитировании активная ссылка на источник обязательна.